Sich bei uns vormerken zu lassen ist kostenlos und unverbindlich. Wir informieren zuerst unsere vorgemerkten Kaufinteressenten per E-Mail über neue Immobilien.

Diese beiden Vorteile hat eine Vormerkung für Sie:

Sie erfahren zuerst von neuen Angeboten

Wir informieren immer zuerst unsere vorgemerkten Kaufinteressenten, bevor wir die öffentliche Vermarktung starten. Dadurch haben die Vorgemerkten einen Zeitvorsprung vor den anderen Kaufinteressenten. Dieser Zeitvorsprung kann für Sie der entscheidende Faktor sein, den Zuschlag zu einem attraktiven Objekt zu bekommen.

Sie erfahren von Objekten, die nicht auf dem öffentlichen Markt erscheinen

Manche Verkäufer bevorzugen einen diskreten Verkauf. Das heißt, sie wollen nicht, dass die eigene Immobilie auf den Portalen erscheint. Daher finden Sie einige unserer Objekte gar nicht in unserer öffentlichen Vermarktung. Diese Objekte werden an einen unserer vorgemerkten Interessenten verkauft. Wenn Sie sich also als Kaufinteressent vormerken lassen, haben Sie die Chance auch von solchen Immobilien zu erfahren.

Wir sind als Immobilienmakler auf die Landkreise Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf spezialisiert. Wenn Sie eine Immobilie in dieser Region suchen, macht eine Vormerkung bei uns Sinn. Wir konnten schon einigen unserer vorgemerkten Kaufinteressenten zur Traumimmobilie verhelfen.

Lassen Sie sich vormerken!

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1. Sehen Sie sich vor Trickbetrügern vor

Trickbetrüger lassen sich immer wieder neue Maschen einfallen und machen auch vor Immobilienverkäufern nicht halt. Unserer Erfahrung nach steckt hinter ca. 2 % der Käuferanfragen eine betrügerische Absicht. Lassen Sie also Vorsicht walten. Sollte Ihnen eine Situation oder eine Anfrage dubios vorkommen, nehmen Sie lieber Abstand.

2. Seien Sie transparent und ehrlich

Der Käufer muss sich auf Ihre Angaben zu Ihrer Immobilie verlassen können. Achten Sie daher penibel darauf, den Käufer über alle Details zu Ihrer Immobilie aufzuklären. Verschweigen Sie auf gar keinen Fall wertmindernde Faktoren wie beispielsweise Schäden an der Bausubstanz etc. Haben Sie dem Käufer Informationen vorenthalten, kann dies noch lange nach dem Verkauf Konsequenzen haben. Informieren Sie daher den Käufer ausführlich und achten Sie darauf, dies im Ernstfall nachweisen zu können.

3. Gehen Sie sicher, dass der Käufer zahlungsfähig ist

Viele Laien gehen davon aus, dass der Notar vor Abschluss des Kaufvertrags prüft, ob der Käufer zahlungsfähig ist. Das ist ein Irrtum. Es ist nicht Aufgabe des Notars, die finanziellen Verhältnisse zu überprüfen. Dies ist die Aufgabe des Maklers. Haben Sie sich für einen Verkauf ohne Makler entschieden, sollten Sie überlegen, wie Sie trotzdem das Risiko eines Zahlungsausfalls minimieren können. Leider gibt es beim Verkauf ohne Makler dafür keine hundertprozentig sichere Methode. Wir empfehlen Ihnen trotzdem, dem Käufer im Vorfeld des Verkaufs diesbezüglich auf den Zahn zu fühlen und darauf anzusprechen.

Sicherheit beim Immobilienverkauf ist eines der wichtigsten Anliegen unserer Kunden. Unsere Kunden können sich darauf verlassen, dass wir für eine sichere Abwicklung sorgen. Wenn auch Sie beim Immobilienverkauf auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie uns!

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Was hat sich in den letzten Monaten geändert?

Für viele Kaufinteressenten ist die Situation in den vergangenen Monaten problematisch geworden: Höhere Bauzinsen, gestiegene Baukosten und steigende Lebenshaltungskosten sorgen für Schwierigkeiten bei der Finanzierbarkeit der eigenen Immobilie. Dazu kommt die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Situation. All das führt dazu, dass für viele Kaufinteressenten der Traum der eigenen Immobilie kaum noch bezahlbar ist. Auch solche Kaufinteressenten, die sich eine Immobilie weiterhin leisten können, zögern, da sie erst beobachten wollen, wie der Markt sich entwickelt.

Dadurch entsteht eine neue Dynamik am Immobilienmarkt: In den vergangenen Jahren war die wirtschaftliche Situation der Region sehr gut und die Banken haben Kredite zu günstigen Konditionen vergeben. Unter den neuen Bedingungen können sich viele Käufer die hohen Preise schlicht nicht mehr leisten. Durch die verminderte Nachfrage kann man beobachten, dass Objekte länger auf dem Markt verweilen und es länger braucht, bis ein passender Käufer gefunden ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?

So mancher Immobilienkäufer befürchtet, dass nun genau der falsche Zeitpunkt sein könnte, um eine Immobilie zu kaufen. In manchen Quellen liest man von einem drohenden Immobiliencrash – oder gar dem Platzen einer Immobilienblase. Diese Gerüchte halten wir für Panikmache. Wir rechnen nicht mit einem langfristigen Wertverfall von Immobilien. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahrzehnten als außerordentlich stabil erwiesen. Durch die hohe Inflation ist es gerade jetzt ratsam, größere Barvermögen in Sachwerte anzulegen. Auf die Sicht von Jahrzehnten hat sich die Investition in eine Immobilie in unserer Region fast immer gelohnt. Bei Immobilien heißt es langfristig denken. Wir denken also, dass es sich um einen guten Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie handelt. Wir sind spezialisiert auf Immobilienverkäufe in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Wohnraum in dieser Region ist nach wie vor sehr gefragt und wir sehen keinen Grund, dass dieser Trend abbricht. Kaufinteressenten dürfen sich also darauf einstellen, dass eine Immobilie in unserer Region eine langfristig rentable Entscheidung ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Umgekehrt fragen sich nun auch viele Verkäufer, ob sie den richtigen Moment zum Verkauf verpasst haben. Auch hier möchten wir beruhigen. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren und Jahrzehnten sind die Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau. Fast alle Verkäufer verkaufen mit deutlichem Gewinn, da sich der Wert ihrer Immobilie seit dem Erwerb deutlich gesteigert hat. Es handelt sich also immer noch um einen guten Zeitpunkt für den Verkauf. Verkäufer dürfen sich aber darauf einstellen, dass die Vermarktungsphase sich etwas länger hinzieht und sollten genug Zeit einplanen. Jetzt ist es besonders wichtig, den Immobilienverkauf mit einer guten Strategie anzugehen. Fehler beim Immobilienverkauf können sich nun als besonders folgenschwer herausstellen.

Wir kümmern uns um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und keine Fehler machen wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Wir entwickeln eine Vermarktungsstrategie, die auf einen solventen Käuferkreis zugeschnitten ist und präsentieren Ihre Immobilie von der besten Seite. Für jede Immobilie gibt es den passenden Käufer und wir sorgen dafür, dass sich dieser in Ihre Immobilie verliebt. Von der Wertermittlung bis zur Übergabe begleiten wir Sie und sorgen dafür, dass alles glatt läuft. Gehen Sie auf Nummer sicher und verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Martina Wesseling Immobilien.

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Die Immobilie zu günstig anbieten

Oft bieten Verkäufer ihre Immobilien unter Marktwert an, ohne es zu merken. Folglich ist relativ schnell ein Käufer gefunden – häufig noch bevor die Immobilie auf den üblichen Portalen inseriert wurde. Die Verkäufer verkaufen ihre Immobilie unter Marktwert.

Den Preis zu hoch ansetzen

Der zweite Fehler ist weit weniger offensichtlich. Häufig wählen Privatverkäufer einen besonders hohen Preis, da Sie sich beim Marktwert unsicher sind und sie auf gar keinen Fall Geld verschenken wollen. Das Motto dabei: „Ich setze den Preis einfach mal sehr hoch an. Runter gehen kann ich ja immer noch. So kann ich mir sicher sein, dass ich nicht zu günstig verkaufe.“ Leider führt aber auch diese Strategie häufig dazu, dass die Immobilie letztlich unter Marktwert verkauft wird. Grund dafür ist Folgendes: Am Anfang der Vermittlung werden die meisten Interessenten erreicht. Ist der Preis viel zu hoch angesetzt, spricht man eine Klientel an, die sehr hohe Erwartungen hat. Diese Interessenten sind nach den Besichtigungen häufig enttäuscht, da sie bei diesem hohen Preis mehr erwarten. Die Kaufinteressenten, für die die Immobilie geeignet ist, melden sich gar nicht erst auf das Inserat, da es das eigene Budget überschreitet.

Nun kommt der Punkt, an dem der Verkäufer mit dem Preis runtergeht. Mit dem günstigeren Preis können nun zwar die passenden Kaufinteressenten angesprochen werden, durch die Preissenkungen und die lange Inseratdauer kommt es aber gleichzeitig zum Ladenhüter-Effekt. Der Ladenhüter-Effekt besagt, dass sich Kaufinteressenten von einer Immobilie abwenden, die schon lange auf dem Markt ist und deren Preis immer wieder gesenkt wurde. Niemand will eine Immobilie kaufen, die sonst niemand haben will. Es drängt sich bei den Käufern der Eindruck auf, dass das Objekt einen Haken haben muss. Dies führt häufig dazu, dass die Immobilie letztlich doch unter Marktwert verkauft wird.

Den richtigen Preis festlegen

Mit dem richtigen Preis in den Verkauf zu starten ist von essenzieller Bedeutung für den Erfolg des Verkaufs. Viele Privatverkäufer bedienen sich interaktiver Rechner im Internet, um den Marktwert ihrer Immobilie zu bestimmen. Diese Rechner sind relativ ungenau und verschätzen sich gerne mal um mehrere hunderttausende Euro. Letztlich kann nur ein Immobiliensachverständiger mir regionaler Marktkenntnis den Wert Ihrer Immobilie korrekt schätzen. Es empfiehlt sich also Geld in eine professionelle Marktwertermittlung zu investieren. Die Kosten machen sich wirklich bezahlt, da so große Verluste abgewendet werden können. Für alle, die ihre Immobilie über unsere Agentur verkaufen, ist eine professionelle Marktwertermittlung selbstverständlich in unserem Leistungsspektrum inbegriffen. Unsere Marktwertermittlung setzt den Grundstein für den erfolgreichen Immobilienverkauf über unsere Agentur.

Wenn auch Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und kein Geld verschenken wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Setzen Sie sich jederzeit mit uns in Verbindung. Vollkommen unverbindlich stellen wir Ihnen unsere Leistung vor. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Viele Immobilienverkäufer werden es kennen: Kaum hat sich in der Nachbarschaft und dem Bekanntenkreis herumgesprochen, dass man seine Immobilie verkaufen will, melden sich sogleich Kaufinteressenten. Käufer haben natürlich ein Interesse daran, einen möglichst niedrigen Preis für die Immobilie zu zahlen. Das ist zunächst absolut nachvollziehbar und nicht verwerflich. Manche gehen dabei aber besonders skrupellos vor.

Insbesondere ältere Menschen haben häufig nur am Rande mitgekriegt, wie stark die Immobilienpreise in unserer Region in den letzten Jahren angezogen haben. Dieses Unwissen nutzen manche Kaufinteressenten aus: Sie versuchen den Eigentümern die Immobilie für einen Bruchteil des aktuellen Marktwerts abzukaufen. Woher wir das wissen? – Immer wieder kontaktieren uns Senioren, die vor dem Verkauf die Meinung eines Sachverständigen einholen möchten. Häufig haben diese Senioren schon einen Käufer für ihre Immobilie und sind kurz davor, den Verkauf zu besiegeln. Weil ein Gefühl der Unsicherheit bleibt, kontaktieren Sie uns, um abzusichern, dass der Preis nicht allzu weit unter Marktwert liegt. Diese Senioren fallen aus allen Wolken, wenn sie erfahren, dass ihre Immobilie ein Vielfaches des vom Kaufinteressenten gebotenen Preises Wert ist. Häufig haben die Kaufinteressenten den Senioren die Immobilien systematisch schlecht geredet. So sind die Eigentümer der Meinung, ihr altes Haus sei wirklich fast nichts mehr wert. Was für den Kaufinteressenten nach einem Schnäppchen aussieht, kann für den Verkäufer den Ruin der Altersvorsorge bedeuten.

Ist der Verkauf einmal geschehen, kann er natürlich nicht rückgängig gemacht werden. Das Geld ist unwiederbringlich verloren. Wir raten daher, den Marktwert vor dem Verkauf mit einem Sachverständigen für Immobilienbewertung abzuklären. So kann sich ein Immobilienverkäufer überlegen, ob er auf den vollen Verkaufserlös besteht oder die Immobilie günstiger abgibt. Manche Verkäufer, die nicht auf den vollen Verkaufserlös angewiesen sind, entscheiden sich bewusst dafür, die Immobilie günstiger an einen sympathischen Käufer abzugeben. Wir freuen uns für jeden Käufer, der auf diesem Immobilienmarkt noch ein Schnäppchen machen kann. Wir denken allerdings, dass es dabei immer mit ehrlichen Methoden zugehen muss. Unehrliche Kaufinteressenten handeln nicht zuletzt auch zum Nachteil der ehrlichen Kaufinteressenten.

Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie uns. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Wer an ein baldiges Platzen einer Immobilienblase glaubt, beruft sich gerne auf eine Studie der Deutschen Bank aus dem Frühjahr 2021. Diese Studie prognostiziert ein baldiges Ende des aktuellen Hauspreiszyklus. Für die Metropolregion München wird ein Ende des Aufschwungs schon für nächstes Jahr vorhergesagt. Doch bedeutet das wirklich, dass es eine Immobilienblase gibt, diese bald platzt und die Immobilienpreise verfallen werden? Wir haben uns diese Studie genauer angesehen, um ein bisschen Klarheit zu schaffen.

Prognosen zum Immobilienmarkt sind nur eingeschränkt möglich

Die zukünftige Nachfrage kann über die Demographie und Annahmen über Binnenwanderungsverhalten, Immigration und Wohnflächenbedarf vorhergesagt werden. Das zukünftige Angebot kann über den bereits bestehenden Immobilienbestand, Baugenehmigungen und geplante Bauvorhaben modelliert werden. Daneben müssen weitere Annahmen wie zum Beispiel über die wirtschaftliche Entwicklung und die Zinsentwicklung getroffen werden. Das Eintreffen dieser Annahmen ist natürlich keinesfalls gesichert. Trotzdem haben Prognosen ihre Berechtigung: Eine Prognose bildet immerhin ab, welches Szenario am wahrscheinlichsten ist und kann oft einen gewissen Trend für die Zukunft vorhersagen. Die Studie der Deutschen Bank besteht in einer solchen Prognose für den Immobilienmarkt der nächsten Jahre.

Der Immobilienmarkt verläuft in Zyklen des Aufschwung und Abschwungs

Die genannte Studie beschreibt den Wohnimmobilienmarkt als eine Aneinanderreihung von Aufschwüngen und Abschwüngen – sogenannte Immobilienzyklen. In einem Aufschwung steigen die Immobilienpreise, in einem Abschwung sinken die Immobilienpreise. Dabei handelt es sich um inflationsbereinigte Immobilienpreise. Den letzten Abschwung verorten die Autoren von Mitte der 90er-Jahre bis etwa 2008. Seitdem befinden wir uns in einem Aufschwung der Immobilienpreise. Die Autoren der Studie vermuten, dass dieser Aufschwung bald seinen Höhepunkt erreichen und eine neue Phase des Abschwungs beginnen wird.

Ein Abschwung bedeutet nicht, dass es einen dramatischen Crash gibt

Ein Abschwung der Immobilienpreise verläuft typischerweise sehr langsam und nicht in einem plötzlichen Crash. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass hier von inflationsbereinigten Preisen die Rede ist. Oft ist ein Abschwungszyklus gekennzeichnet durch stagnierende Preise und nicht durch starke nominale Preisrückgänge. Durch die Kombination von stagnierenden Preisen und einer stetigen Inflation ergeben sich über die Jahre sinkende inflationsbereinigte Immobilienpreise. Eine Abschwungphase darf man sich nicht als einen plötzlichen, starken Verfall der Preise oder ein Platzen einer Immobilienblase vorstellen. Eine Abschwungphase ist vielmehr gekennzeichnet durch lange Vermarktungszeiten und einer besseren Verhandlungsposition der Käufer.

Studie sagt Beginn des Abschwungs für nächstes Jahr voraus

Die Studie der Deutschen Bank besagt, dass der Höhepunkt des aktuellen Aufschwungs in der Metropolregion rund um München ca. 2021 erreicht werden könnte. Ab diesem Zeitpunkt könnte eine neue Phase des Abschwungs beginnen.

Unsere Empfehlungen

Kaufinteressenten sollten nicht auf fallende Immobilienpreise spekulieren

So mancher Kaufinteressent könnte jetzt auf die Idee kommen, mit dem Kauf lieber noch ein paar Jahre zu warten, sodass er von fallenden Preisen profitieren kann. Davon raten wir ab. Niemand weiß genau, wann der Abschwung kommt und wie stark er ausfallen wird. Unserer Einschätzung nach gibt es am Immobilienmarkt derzeit keine Blasenbildung. Daher wird auch der Beginn des Abschwungs nicht durch einen starken Preisverfall gekennzeichnet sein. Somit ist es fraglich, ob man sich durch Warten viel Geld sparen wird.

Die Zeiten für einen Verkauf sind gut

Im Moment sind die Preise recht hoch und der Verkäufer ist in einer guten Verhandlungsposition. In einer Abschwungphase muss der Verkäufer damit rechnen, dass es länger dauert, einen passenden Käufer zu finden und etwas Verhandlungsspielraum beim Preis einplanen. Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf ist jedoch von vielen individuellen Umständen abhängig und sollte daher nicht überstürzt werden, nur weil die Marktverhältnisse gut sind.

Kauf und Verkauf einer Immobilie immer als langfristige Investition sehen

Wir raten dazu, die Investition in eine Immobilie als langfristige Anlage zu sehen und auch Kauf- und Verkaufsentscheidungen dementsprechend zu betrachten. Auf einen Zeitraum von Jahrzehnten fallen Schwankungen gar nicht so stark ins Gewicht. Wer zum Beispiel Mitte der 90er-Jahre eine Immobilie gekauft hat, hat vielleicht gar nicht bemerkt, dass die Immobilienpreise nach dem Kauf gesunken sind. Mittlerweile haben diese Käufer eine ordentliche Wertsteigerung ihrer Immobilie verzeichnet. Immobilien haben sich in der Vergangenheit in unserer Region als solide Anlageobjekte bewährt und wir denken, dass sich das auch für die Zukunft bewahrheiten wird.

Wenn der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie gekommen ist, sind wir Ihr Partner. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Mieten kann aus finanzieller Sicht von Vorteil sein, wenn …

… der Mieter sein Eigenkapital anderweitig investiert

Entscheidet man sich dagegen, ein Eigenheim zu erwerben, sollte eine anderweitige Geldanlage für das Eigenkapital gewählt werden. Beispielsweise der Kauf einer fremdgenutzten Immobilie oder die Investition in ein diversifiziertes Aktienportfolio bieten sich an. 

… der Mieter diszipliniert spart – auch ohne „Sparzwang“ durch Kredittilgung

Die monatliche Tilgung übt auf Immobilieneigentümer eine Art „Sparzwang“ aus, da die Rate monatlich beglichen werden muss. Diese Rate ist zumindest am Anfang meist höher als die Miete, die der Mieter zu zahlen hat. Wenn der Mieter das eingesparte Geld verkonsumiert, ist er finanziell auf lange Sicht gegenüber dem Eigenheimbesitzer im Nachteil. Zeigt der Mieter eine ebenso hohe Spardisziplin und investiert monatlich das überschüssige Geld in eine alternative Anlageform, kann er häufig eine bessere Rendite erzielen als durch den Kauf eines Eigenheims.

… Flexibilität in der Wahl des Wohnortes wichtig ist

Als Mieter ist man in der Wahl des Wohnortes flexibler als der Eigenheimer. Dadurch können zum Beispiel Umzüge aus beruflichen Gründen leichter verwirklicht werden. Auf eine berufliche Chance und somit ein eventuell höheres Gehalt zu verzichten, weil das Eigenheim nicht aufgegeben werden soll, trägt massiv zu den Opportunitätskosten eines Eigenheims bei. Für alle, die großen Wert auf Flexibilität legen und einen Wohnortwechsel in Betracht ziehen, kann Mieten die bessere Option sein.

Wohnen im Eigenheim eignet sich, wenn …

… das Eigenheim die vom Erwerber bevorzugte Geldanlage ist

Wie zuvor angedeutet ist mieten aus finanzieller Sicht nur dann von Vorteil, wenn das im Vergleich zum Immobilienerwerb eingesparte Geld in eine alternative Geldanlage investiert wird. Als alternative Geldanlage werden üblicherweise fremdgenutzte Immobilien oder Aktien gewählt. Diese alternativen Anlageformen sind natürlich mit einem gewissen Aufwand und Risiken verbunden. Werden alternative Anlageformen aus diesen oder anderen Gründen abgelehnt, ist der Kauf eines Eigenheims eine durchaus attraktive Geldanlage.

… der Eigentümer Wert auf die Annehmlichkeiten des Wohnens in der eigenen Immobilie legt

Zu guter Letzt geht mit einem Eigenheim natürlich nicht nur eine finanzielle Entscheidung einher sondern auch ein gewisser Lebensstil. Die Freiheit, sein Zuhause so gestalten zu können, wie man es möchte und keine Angst vor einer Kündigung haben zu müssen, sind Vorteile, die der Eigenheimbewohner unabhängig von finanziellen Gesichtspunkten genießen kann.

Fazit

Kaufen ist nicht grundsätzlich besser als mieten. Vielmehr kommt es auf die individuellen Präferenzen und Interessen des Einzelnen an. Für viele ist der Kauf eines Eigenheims tatsächlich eine sinnvolle Geldanlage. Pauschal lässt sich aber nicht sagen, dass mieten aus finanzieller Sicht die schlechtere Entscheidung ist.

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Wann erscheinen die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte erscheinen alle zwei Jahre. In Bayern werden Sie zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt. Nun ist es wieder soweit: Zum Stichtag 31.12.2020 wurden neue Bodenrichtwerte herausgegeben. Da die Auswertung ein wenig Zeit in Anspruch nimmt, findet die Veröffentlichung der Richtwerte erst im jeweiligen Folgejahr statt. Unser Tätigkeitsschwerpunkt liegt in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Seit diesem Monat sind die Bodenrichtwerte aller drei Landkreise veröffentlicht.

Wer erhebt und berechnet die Bodenrichtwerte?

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erheben die Bodenrichtwerte für den jeweiligen Landkreis. Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Sachverständigengremium, welches sich aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern zusammensetzt.

Was ist die Datengrundlage für die Bodenrichtwerte?

Innerhalb der Gemeinden werden Grundstücke zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammen gefasst. Die Grundstücke einer Bodenrichtwertzone sollten sich in Grundstücksmerkmalen, Art der Nutzung und Wertverhältnissen möglichst ähnlich sein. Dem Gutachterausschuss liegen die tatsächlichen Verkaufspreise der letzten zwei Jahre vor. Daraus berechnet er den Bodenrichtwert für eine bestimmte Bodenrichtwertzone.

Welchen Zweck hat die Erhebung der Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte sollen Transparenz in Hinsicht auf die Bodenpreise schaffen. Für Sachverständige der Immobilienbewertung und Gutachter gelten Sie als Richtwert in der Erstellung eines Wertgutachtens.

Welche Aussagekraft hat ein Bodenrichtwert?

Ein Bodenrichtwert hat für sich genommen nur sehr bedingte Aussagekraft. Ein Sachverständiger verwendet den Bodenrichtwert immer im Gesamtkontext einer Immobilienbewertung. Um den Preis eines Grundstücks zu ermitteln, werden zahlreiche Korrekturfaktoren auf den Bodenrichtwert angewendet. Regionale Kenntnisse, Erfahrung und Fachwissen sind notwendig, um den Wert von Bauland zu bestimmen. Der Bodenrichtwert für sich genommen sollte daher nur als grobe Orientierung herangezogen werden. Eine Immobilienbewertung sollte daher immer von einem Profi vorgenommen werden. Immobilienlaien, die den Wert ihres Grundstücks anhand des Bodenrichtwertes überschlagen, kommen regelmäßig auf einen viel zu niedrigen Preis. Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie daher immer einen Experten zurate ziehen, um sicherzugehen, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter Marktwert verkaufen.

Warum ist der Bodenrichtwert in meiner Richtwertzone so niedrig?

Viele Immobilienbesitzer und -käufer stutzen, wenn Sie die Bodenrichtwerte sehen, da diese oft um einiges geringer ausfallen als die Preise auf dem Immobilienmarkt. Die Gründe dafür sind vielfältig: Zum einen setzen sich die Bodenrichtwerte aus Transaktionen der vergangenen Jahre zusammen. Daher spiegelt der Bodenrichtwert nie die aktuellste Preisentwicklung wieder. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung passt den Bodenrichtwert an die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt an. In Zeiten steigender Immobilienpreise liegt daher der Marktwert von Bauland häufig deutlich über dem Bodenrichtwert.

Ein weiterer Grund ist, dass in die Ermittlung der Bodenrichtwerte alle Verkäufe einfließen. Viele Immobilienbesitzer verkaufen ihre Immobilien wissentlich oder unwissentlich zu „Freundschaftspreisen“ an Verwandte, Bekannte oder Nachbarn. Der auf dem freien Markt erzielbare Wert einer Immobilie liegt meistens über einem solchen Freundschaftspreis.

Gab es in einer Bodenrichtwertzone im relevanten Zeitraum nur sehr wenige Transaktionen, werden keine neuen Richtwerte herausgegeben. Stattdessen werden die vorherigen Richtwerte übernommen. Diese liegen meistens deutlich unter Marktniveau. Grund für diese Praxis ist der Datenschutz: Wurde beispielsweise nur ein Immobilienverkauf in einer Bodenrichtwertzone getätigt, soll so vermieden werden, dass Außenstehende Rückschlüsse auf die Verkaufssumme einer einzelnen Transaktion ziehen können.

Wie komme ich an die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte können käuflich bei den jeweiligen Gutachterausschüssen erworben werden. Nach der Veröffentlichung neuer Bodenrichtwerte liegen diese 4 Wochen bei den Gemeinden aus. Dort sind die Bodenrichtwerte für jeden kostenlos einzusehen.

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Was ändert sich für unsere Kunden?

Wir haben bisher bei einem Verkauf 3% Maklerprovision vom Käufer und 1% Provision vom Verkäufer verlangt. Durch die Neuregelung wird es nicht mehr möglich sein, dem Käufer mehr Provision als dem Verkäufer zu berechnen, wenn uns der Verkäufer beauftragt hat. Daher werden wir ab dem 23. Dezember eine Provision in gleicher Höhe sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer berechnen.

Was halten wir von der Neuregelung?

Wir begrüßen die neuen Verordnungen zu Maklerprovision. Im Gegensatz zu vielen anderen Maklern haben wir immer schon Provision vom Verkäufer verlangt. Daher wird sich für uns und unsere Kunden durch die neue Provisionsregelung gar nicht so viel ändern. Durch die Rückmeldung unserer Verkäufer wissen wir, dass wir für den Immobilienverkäufer einen großen Mehrwert bieten. Wir meinen, dass es daher nur gerecht ist, wenn sich der Verkäufer zur Hälfte an der Maklerprovision beteiligt. Auch vor der Neuregelung gab es immer wieder Verkäufer, die freiwillig sogar die komplette Maklerprovision übernommen haben. Auch diese Provisionsregelung ist natürlich nach wie vor möglich.

Wird die Neuregelung die Immobilienkäufer entlasten?

Unsere Regierung hat die Neuregelung eingefüht, um Immobilienkäufer zu entlasten. Für Immobilienkäufer besteht natürlich die Gefahr, dass der Anteil der Provision, die der Verkäufer zahlt, einfach auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird und somit die finanzielle Belastung für den Käufer genau gleich bleibt. Mit der Zeit wird sich zeigen, wie der Markt auf die neue Regelung reagiert.

Wir rechnen aber auf jeden Fall damit, dass sich mehr Immobilienverkäufer an einen Privatverkauf ohne Makler wagen werden. Dadurch könnten sich für Kaufinteressenten einige Schnäppchen ergeben. Viele Immobilieneigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie falsch ein und vermarkten ihre Immobilie suboptimal. Für aufmerksame Kaufinteressenten können sich dadurch gute Kaufgelegenheiten ergeben.

Es bleibt spannend, wie der Immobilienmarkt auf die Neuregelung der Maklerprovision reagieren wird. Auf diesem Blog werden wir Sie über Neuentwicklungen und Trendwenden auf dem Laufenden halten.

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Was genau ist eigentlich eine Immobilienblase?

Immobilien werden üblicherweise gekauft, um sie entweder selbst zu nutzen oder gewinnbringend zu vermieten. Bei einer Immobilienblase verschiebt sich die Motivation für einen Immobilienerwerb. Ist der Hauptgrund der meisten Käufer ein Wertzuwachs der Immobilie, ist eine Blasenbildung sehr wahrscheinlich. Man kann sich das so vorstellen, dass der Nutzen einer Immobilie darin liegt, dass man sie entweder selbst bewohnen oder lukrativ vermieten kann. Bei einer Blasenbildung entkoppelt sich dieser Nutzen von den Preisen. Dadurch dass die Preise nicht durch einen Nutzen „abgesichert“ sind, können sie ins Bodenlose fallen. Es gibt einige Kriterien, die auf eine Blasenbildung hinweisen.

1. Kaufmotivation ist Spekulation auf steigende Preise

Ein starkes Anzeichen für eine Immobilienblase ist die Spekulation auf steigende Preise als Hauptmotiv von Immobilienkäufern. Wir sind als Makler in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf tätig. Daher haben wir in dieser Region sehr viel Kontakt mit Immobilienkäufern und deren Motivationsgründe für den Erwerb einer Immobilie. Die meisten unserer Kaufinteressenten wollen selbst in der gekauften Immobilie wohnen. Eine Spekulation auf steigende Immobilienpreise ist unserer Erfahrung nach ein eher seltener Grund eine Immobilie zu kaufen.

2. Viele Leerstände

Immobilienleerstände sowie brachliegende Baugrundstücke sind ein weiteres starkes Indiz auf eine Blasenbildung. Auch in der Region um Wasserburg, Ebersberg und Haag gibt es leerstehende Immobilien. Für die Eigentümer ist es häufig nicht rentabel die Immobilie zu vermieten, da dies zunächst mit nicht unerheblichen Investition einhergeht und die Rendite auf diese Investitionen relativ gering ist. Verkaufen möchten sie die Immobilie aber auch nicht, da sie davon ausgehen, dass es im Moment keine bessere Anlagealternative gibt. Handeln viele Eigentümer nach diesem Muster, kann man von einer Blase ausgehen. Aber auch hier können wir Entwarnung geben. Immobilienleerstände sind relativ selten in unserer Region. Auch hier besteht also kein Indiz auf eine Blasenbildung.

3. Niedrige Mietrendite

Als Mietrendite bezeichnet man die jährliche „Verzinsung“ einer Immobilieninvestition. Investiert man in den Erwerb einer Immobilie beispielsweise 200.000 € und nimmt dann jährlich 10.000 € Mieteinnahmen ein, hat man eine jährliche Mietrendite von 5%. Die Mietrenditen sind in unserer Region in den letzten Jahren stark gesunken. Kauft man eine Immobilie in unserer Region, kann der Käufer etwa mit einer Nettomietrendite von 2% rechnen. Noch vor etwa 10 Jahren lag die übliche Nettomietrendite bei etwa 5%. Das heißt nichts anderes, als dass die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Eine Mietrendite von 2% erscheint vielen gerade noch akzeptabel. Man muss aber ganz klar sagen, dass Investitionen in Immobilien unrentabel werden, sollte die Mietrendite weiterhin sinken. Steigen die Kaufpreise also in den nächsten Jahren weiterhin so rasant, während die Mieten langsamer ansteigen, ist eine noch geringere Mietrendite unvermeidlich. Eine Kapitalanlage in Immobilien ist ab diesem Moment nur noch zu begründen, wenn man auf einen Anstieg der Immobilienpreise spekuliert.

Aufgrund des Niedrigzinsumfelds scheinen Mietrenditen von 2% gerade noch akzeptabel und kein Hinweis auf eine Immobilienblase zu sein. Sollten die Mietrenditen allerdings in den nächsten Jahren weiterhin so stark sinken, könnte sich eine Immobilienblase herausbilden.

4. Leichtfertige Kreditvergabe

Die Immobilienblase, die 2008 in den USA platzte, wurde in erster Linie durch allzu leichtfertige Kreditvergaben verursacht. Immobilienkredite wurden damals auch an Personen vergeben, bei denen es unwahrscheinlich ist, dass sie den Kredit jemals zurück zahlen können. Bei diesem Punkt kann man sagen, dass es eine solche Situation in Deutschland mit Sicherheit nicht gibt. Die Banken prüfen in aller Regel relativ genau, ob jemand kreditwürdig ist. Zudem besteht bei den meisten Immobilienfinanzierungen ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10%. Dadurch sind Kreditausfällen im großen Stil wie 2008 in den USA in Deutschland nicht zu erwarten.

Fazit

Laut unserer Analyse besteht in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf keine Immobilienblase. Zu diesem Schluss kommen wir, da der Nachfrage nach Immobilien ein tatsächlicher Bedarf an Wohnraum zugrunde liegt. Sollten die Kaufpreise aber weiterhin so rasant steigen und sich von den Mietrenditen und dem tatsächlichen Wohnraumbedarf entkoppeln, ist eine Blasenbildung in Zukunft sicher nicht ausgeschlossen.

Wichtiger Hinweis

Dass unserer Meinung nach keine Immobilienblase besteht, heißt nicht, dass die Preise in Zukunft nicht sinken können. Faktoren, die zu einem Sinken der Immobilienpreise führen könnten, finden Sie in diesem Artikel. Eine Änderung der Immobilienpreise ist aber in der Regel ein langsamer Prozess, so dass Immobilieneigentümer genug Zeit haben zu reagieren. Angst vor einem Crash oder einem Platzen der Immobilienblase muss man unserer Meinung nach nicht haben.

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