Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft. Das GEG regelt, welche Anforderungen es an Heizungen und Gebäude gibt, Energie zu sparen und CO2-Emissionen zu reduzieren.

Seit dem 1. Januar 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent Erneuerbarer Energie betrieben werden. Was das für Mieter, Vermieter und Eigentümer bedeutet, lesen Sie auf dieser Themenseite.

Was steht drin?

• Wenn die Heizung (Öl, Gas, Kohle) vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde, muss nichts weiter beachtet werden. Das gilt auch, wenn sie nach dem 1. Januar 2024 eingebaut, aber vor dem 19. April 2023 bestellt wurde.
• Unter bestimmten Voraussetzungen können auch nach dem 1. Januar 2024 neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden.
  • Wurde diese vor dem 19. April 2023 bestellt, kann die Heizung ohne Einschränkung bis 2045 betrieben werden.
  • Wurde die Heizung nach dem 19. April 2023 bestellt und liegt noch keine kommunale Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz vor, muss darauf geachtet werden, dass die Heizung ab 2029 mit mindestens 15%, ab 2035 mit 30%, ab 2040 mit 60% und ab 2045 mit 100% Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff betrieben wird.
• Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 1. Juli 2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Großstädte müsse diese bis zum 1. Juli 2026 vorlegen. Sofern eine Entscheidung seitens der zuständigen Behörde über einen Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde, ist das 65%-EE-Ziel beim Neueinbau einer Heizung einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung anzuwenden.
• Sieht der kommunale Wärmeplan ein Wasserstoffausbaugebiet vor, kann eine nach dem 1. Januar 2024 eingebaute Gasheizung betrieben werden, sofern diese spätestens ab dem 1.1.45 mit 100% Wasserstoff betrieben wird. Auch muss dafür bis 1. Juli 2028 ein Dekarbonisierungsfahrplan des Gas-/Wasserstoff-Netzbetreibers vorliegen.

Regelungen zur GEG-Heizungs-Förderung

Die Regelungen für die Förderung des Heizungstausches liegen seit 29. Dezember 2023 vor:

• 30 Prozent generelle Förderung der Investitionen des Heizungstauschs,
• Bonus für Selbstnutzer mit < 40.000 Euro Einkommen von 30 Prozent zusätzlich,
• Klimageschwindigkeits-Bonus für Selbstnutzer von 20 Prozent bis Ende 2028, danach alle 2 Jahre 3 Prozent weniger,
• Effizienzbonus von 5 Prozent für spezielle Wärmepumpen (natürliche Kältemittel, Erd-/Wasser-/Abwasserwärme).

Hinzu kommt neu:

• Ein pauschaler Zuschlag für emissionsarme Biomasse von 2.500 Euro.

Für die Kumulierung der Boni gelten folgende Begrenzungen der Gesamtförderung:

• Kumulation aller Boni nur bis max. 70 Prozent,
• Maximaler förderfähiger Betrag der Investition 30.000 Euro (plus ggf. der Zuschlag für Biomasse von 2.500 Euro) für Einfamilienhäuser und die erste Wohneinheit in Mehrfamilienhäusern, zusätzlich für die 2.-6. WE 15.000 Euro, danach 8.000 Euro je WE.

Zusätzlich wurden weitere Voraussetzungen nun detailliert festgelegt:

• Bei Gewährung des Klimageschwindigkeits-Bonus darf keine fossile Heizung mehr verwendet werden (also auch keine der durch das GEG erlaubten Hybridlösungen).
• Der Klimageschwindigkeits-Bonus wird nun für den Austausch aller Öl-, Kohle-, Gasetagen- und Nachtspeicherheizungen gewährt, unabhängig von ihrem Alter, für Gas- und Biomasse-Heizungen nur, wenn sie älter als 20 Jahre sind.

Die Antragstellung für die Förderung soll bei der KfW ab 27. Februar starten. Ab 1. Februar 2024 kann man sich dafür bei der KfW registrieren. Es gibt aber keine zeitliche Förderlücke, denn eine Förderung für Heizungen, die in den ersten Monaten des Jahres (bis 31.08.2024) eingebaut wurden, kann auch nachträglich noch bis Ende November 2024 beantragt werden.

Was jetzt für Hauseigentümer zu beachten ist

Was gilt für bestehende Heizungen und im letzten Jahr neu eingebaute Heizungen?

Eine Heizungsanlage, die bereits vor dem 1.1.2024 im Haus im Einsatz war, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer jedoch längstens 30 Jahren nach Einbau. Ausgenommen von dieser Regelung sind Selbstnutzer im Ein- oder Zweifamilienhaus.

Was gilt ab diesem Jahr?

Ab dem 1. Januar 2024 sind Bauherren verpflichtet, in Neubauten nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen.

In Bestandsgebäuden hingegen können Gas- und Ölheizungen auch nach dem 1. Januar 2024 eingebaut werden, müssen dann aber ab 2029 stufenweise auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden. Der dann verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent, ab 1. Januar 2040 60 Prozent und ab 1. Januar 2045 100 Prozent.

Einbau neuer Gasheizungen

Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffausbaugebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird.

Eine weitere wissenswerte Regelung gilt für Wärmenetze: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Dafür muss vom Hauseigentümer bereits schon bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.

Wichtige Regelung zu Etagenheizungen

• 5 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung für Zentralheizung oder Beibehaltung dezentrale Heizung getroffen werden
  (Mitteilung an den Bezirksschornsteinfeger)
• Wenn innerhalb der 5 Jahre keine Entscheidung über eine weiterhin dezentrale Heizung getroffen wird, ist man zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet
• Die Entscheidung zur Zentralisierung kann ganz oder teilweise getroffen werden, Mischlösungen zentral/ dezentral sind also möglich
• Wenn die Entscheidung für Zentralheizung innerhalb von 5 Jahren erfolgt, dann erfolgt eine Fristverlängerung bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens jedoch um 8 auf 13 Jahre
• Nach Einbau der Zentralheizung, spätestens 13 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung: Anschluss aller Wohnungen, die zentral beheizt werden sollen, an die Zentralheizung, sobald sie ausgetauscht werden müssen
• Bei Wohnungen, die weiter dezentral beheizt werden sollen, muss 5 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung jede neue Etagenheizung die 65 Prozent Vorgabe erfüllen

Spezielle Regelungen bei Etagenheizungen für Wohnungseigentümergemeinschaft – Vorgegebener Ablauf:

Falls mindestens eine Etagenheizung vorhanden ist, muss die WEG (beziehungsweise die Verwaltung):

• bis 31. Dezember 2024 vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Daten abfragen, die er innerhalb von 6 Monaten zusenden muss,
• bis 31. Dezember 2024 von den Wohnungseigentümern Informationen abfragen, diese müssen innerhalb von 6 Monaten mitgeteilt werden.
• Nach Ablauf der Mitteilungsfrist müssen die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern innerhalb von 3 Monaten konsolidiert zur Verfügung gestellt werden – also spätestens 30. September 2025.

Sobald die erste Etagenheizung ausgetauscht wurde, hat der Verwalter unverzüglich die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, um dort über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Anforderungen an 65 Prozent erneuerbare Wärme zu beraten und auf die Beschlussnotwendigkeit zu Etagenheizungen hinzuweisen.

Die Wohnungseigentümer haben innerhalb der Frist (5 Jahre nach erstem Austausch einer Etagenheizung) über die Frage Etagenheizung vs. Zentralheizung zu beschließen – ansonsten besteht Pflicht zur Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage!

Die kommunale Wärmeplanung setzt den entscheidenden Zeitpunkt für neue Vorgaben

Für alle Städte und Gemeinden wird eine Wärmeplanung zur Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.

Als Ergebnis der kommunalen Wärmeplanung erfolgt die Ausweisung von vier Arten von Prioritätsgebieten: „Wärmenetzgebiet“, „Wasserstoffnetzgebiet“, „Prüfgebiet“ (Biogas, gründes Gas) und „Gebiet für die dezentrale Wärmeversorgung“.

Die kommunale Wärmeplanung ist eine unverbindliche Fachplanung. Die Wärmeplanungen verpflichten also weder die Netzbetreiber zu Investitionen, noch die Gebäudebesitzer zur Nutzung der priorisierten Wärmequellen.

Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien von 65 Prozent. Dies kann durch einen Anteil von 65 Prozent am Brennstoff (beispielsweise Biomasse, grüner Wasserstoff) erreicht werden oder durch den Einbau einer Wärmepumpe, einer reinen Stromheizung, dem Anschluss an ein Wärmenetz, den Einsatz von Solarthermie oder eine Biomasseheizung (wie eine Holzpellet-Heizung). Auch hybride Lösungen wie etwa die Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Gasheizung sind zulässig.

In jedem Fall müssen aber dem 1. Januar 2045 alle Heizungen 100 Prozent klimaneutral sein und dürfen keine fossilen Brennstoffe mehr nutzen.

Aktuelle Förderprogramme

Es gibt bereits zahlreiche Förderungen auf Bundes- und Landesebene, die heute genutzt werden können. Auf einer Webseite des Bundeswirtschaftsministerium https://www.foerderdatenbank.de gibt es einen Navigator mit zahlreichen Förderprogrammen. Darüber hinaus sollte man auch auf der Webseite seiner Kommune nachsehen, da es auch zahlreiche kommunale Förderprogramme gibt.

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1. Zinsentwicklung: Der Schlüssel zur Immobilienpreisentwicklung

Ein entscheidender Faktor, der die Immobilienpreise maßgeblich beeinflusst, ist die Zinsentwicklung. Niedrige Zinssätze bedeuten, dass Käufer höhere Immobilienpreise bewältigen können, da ihre monatlichen Raten niedriger ausfallen. In den Jahren bis 2021 stiegen die Immobilienpreise stark, was hauptsächlich auf die Niedrigzinspolitik zurückzuführen war. Niedrige Bauzinsen von etwa 1% ermöglichten es vielen, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Doch seitdem haben sich die Zeiten geändert, und die Bauzinsen sind auf etwa 4% gestiegen. Dies hat zur Folge, dass die monatliche Belastung für Käufer erheblich zugenommen hat, was wiederum dazu führt, dass die Preise aus dem Jahr 2021 aktuell nicht mehr erzielt werden können. Die Zinsen sind also ein entscheidender Faktor, den Kaufinteressenten und Verkäufer stets im Auge behalten sollten.

2. Baukosten: Einfluss auf den Immobilienmarkt

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der die Immobilienpreise langfristig beeinflusst, sind die Baukosten. Hohe Baukosten führen zwangsläufig zu höheren Immobilienpreisen. Dies liegt auf der Hand, da die Kosten für den Bau von neuen Immobilien in die Gesamtkalkulation einfließen. Wenn die Baukosten steigen, werden auch bestehende Immobilien teurer, da sie sich an den Preisen für Neubauten orientieren. Die Entwicklung der Baukosten ist daher ein weiterer Schlüsselfaktor, der sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von großer Bedeutung ist.

3. Nachfrage nach Wohnraum: Steigt sie, steigen die Preise

Ein weiterer maßgeblicher Faktor auf dem Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach Wohnraum. Dieser Grundsatz ist einfach: Steigt die Nachfrage, steigen die Immobilienpreise, und umgekehrt. In Ballungszentren und begehrten Wohngebieten, in denen die Nachfrage ständig hoch ist, sind die Preise oft besonders stabil oder steigen kontinuierlich an. Daher ist es wichtig, die regionale Nachfragesituation zu berücksichtigen, wenn man sich Gedanken über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie macht.

Langfristige Perspektiven: Immobilienpreise erholen sich historisch gesehen

Trotz der derzeitigen Preisrückgänge ist es wichtig zu beachten, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahrzehnten nach Preisrückgängen immer wieder erholt haben. Historische Daten zeigen, dass Immobilien langfristig betrachtet eine solide Investition sind. Selbst wenn es vorübergehende Rückschläge gab, waren Immobilien in der Regel auf lange Sicht eine lohnende Anlage.

Letztendlich ist eine Immobilie nicht nur ein finanzielles Investment, sondern auch ein Ort des Lebens und der Sicherheit. Bei der Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, sollten sowohl finanzielle als auch persönliche Aspekte berücksichtigt werden.

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1. Sehen Sie sich vor Trickbetrügern vor

Trickbetrüger lassen sich immer wieder neue Maschen einfallen und machen auch vor Immobilienverkäufern nicht halt. Unserer Erfahrung nach steckt hinter ca. 2 % der Käuferanfragen eine betrügerische Absicht. Lassen Sie also Vorsicht walten. Sollte Ihnen eine Situation oder eine Anfrage dubios vorkommen, nehmen Sie lieber Abstand.

2. Seien Sie transparent und ehrlich

Der Käufer muss sich auf Ihre Angaben zu Ihrer Immobilie verlassen können. Achten Sie daher penibel darauf, den Käufer über alle Details zu Ihrer Immobilie aufzuklären. Verschweigen Sie auf gar keinen Fall wertmindernde Faktoren wie beispielsweise Schäden an der Bausubstanz etc. Haben Sie dem Käufer Informationen vorenthalten, kann dies noch lange nach dem Verkauf Konsequenzen haben. Informieren Sie daher den Käufer ausführlich und achten Sie darauf, dies im Ernstfall nachweisen zu können.

3. Gehen Sie sicher, dass der Käufer zahlungsfähig ist

Viele Laien gehen davon aus, dass der Notar vor Abschluss des Kaufvertrags prüft, ob der Käufer zahlungsfähig ist. Das ist ein Irrtum. Es ist nicht Aufgabe des Notars, die finanziellen Verhältnisse zu überprüfen. Dies ist die Aufgabe des Maklers. Haben Sie sich für einen Verkauf ohne Makler entschieden, sollten Sie überlegen, wie Sie trotzdem das Risiko eines Zahlungsausfalls minimieren können. Leider gibt es beim Verkauf ohne Makler dafür keine hundertprozentig sichere Methode. Wir empfehlen Ihnen trotzdem, dem Käufer im Vorfeld des Verkaufs diesbezüglich auf den Zahn zu fühlen und darauf anzusprechen.

Sicherheit beim Immobilienverkauf ist eines der wichtigsten Anliegen unserer Kunden. Unsere Kunden können sich darauf verlassen, dass wir für eine sichere Abwicklung sorgen. Wenn auch Sie beim Immobilienverkauf auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie uns!

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Viele Immobilienverkäufer werden es kennen: Kaum hat sich in der Nachbarschaft und dem Bekanntenkreis herumgesprochen, dass man seine Immobilie verkaufen will, melden sich sogleich Kaufinteressenten. Käufer haben natürlich ein Interesse daran, einen möglichst niedrigen Preis für die Immobilie zu zahlen. Das ist zunächst absolut nachvollziehbar und nicht verwerflich. Manche gehen dabei aber besonders skrupellos vor.

Insbesondere ältere Menschen haben häufig nur am Rande mitgekriegt, wie stark die Immobilienpreise in unserer Region in den letzten Jahren angezogen haben. Dieses Unwissen nutzen manche Kaufinteressenten aus: Sie versuchen den Eigentümern die Immobilie für einen Bruchteil des aktuellen Marktwerts abzukaufen. Woher wir das wissen? – Immer wieder kontaktieren uns Senioren, die vor dem Verkauf die Meinung eines Sachverständigen einholen möchten. Häufig haben diese Senioren schon einen Käufer für ihre Immobilie und sind kurz davor, den Verkauf zu besiegeln. Weil ein Gefühl der Unsicherheit bleibt, kontaktieren Sie uns, um abzusichern, dass der Preis nicht allzu weit unter Marktwert liegt. Diese Senioren fallen aus allen Wolken, wenn sie erfahren, dass ihre Immobilie ein Vielfaches des vom Kaufinteressenten gebotenen Preises Wert ist. Häufig haben die Kaufinteressenten den Senioren die Immobilien systematisch schlecht geredet. So sind die Eigentümer der Meinung, ihr altes Haus sei wirklich fast nichts mehr wert. Was für den Kaufinteressenten nach einem Schnäppchen aussieht, kann für den Verkäufer den Ruin der Altersvorsorge bedeuten.

Ist der Verkauf einmal geschehen, kann er natürlich nicht rückgängig gemacht werden. Das Geld ist unwiederbringlich verloren. Wir raten daher, den Marktwert vor dem Verkauf mit einem Sachverständigen für Immobilienbewertung abzuklären. So kann sich ein Immobilienverkäufer überlegen, ob er auf den vollen Verkaufserlös besteht oder die Immobilie günstiger abgibt. Manche Verkäufer, die nicht auf den vollen Verkaufserlös angewiesen sind, entscheiden sich bewusst dafür, die Immobilie günstiger an einen sympathischen Käufer abzugeben. Wir freuen uns für jeden Käufer, der auf diesem Immobilienmarkt noch ein Schnäppchen machen kann. Wir denken allerdings, dass es dabei immer mit ehrlichen Methoden zugehen muss. Unehrliche Kaufinteressenten handeln nicht zuletzt auch zum Nachteil der ehrlichen Kaufinteressenten.

Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie uns. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Mieten kann aus finanzieller Sicht von Vorteil sein, wenn …

… der Mieter sein Eigenkapital anderweitig investiert

Entscheidet man sich dagegen, ein Eigenheim zu erwerben, sollte eine anderweitige Geldanlage für das Eigenkapital gewählt werden. Beispielsweise der Kauf einer fremdgenutzten Immobilie oder die Investition in ein diversifiziertes Aktienportfolio bieten sich an. 

… der Mieter diszipliniert spart – auch ohne „Sparzwang“ durch Kredittilgung

Die monatliche Tilgung übt auf Immobilieneigentümer eine Art „Sparzwang“ aus, da die Rate monatlich beglichen werden muss. Diese Rate ist zumindest am Anfang meist höher als die Miete, die der Mieter zu zahlen hat. Wenn der Mieter das eingesparte Geld verkonsumiert, ist er finanziell auf lange Sicht gegenüber dem Eigenheimbesitzer im Nachteil. Zeigt der Mieter eine ebenso hohe Spardisziplin und investiert monatlich das überschüssige Geld in eine alternative Anlageform, kann er häufig eine bessere Rendite erzielen als durch den Kauf eines Eigenheims.

… Flexibilität in der Wahl des Wohnortes wichtig ist

Als Mieter ist man in der Wahl des Wohnortes flexibler als der Eigenheimer. Dadurch können zum Beispiel Umzüge aus beruflichen Gründen leichter verwirklicht werden. Auf eine berufliche Chance und somit ein eventuell höheres Gehalt zu verzichten, weil das Eigenheim nicht aufgegeben werden soll, trägt massiv zu den Opportunitätskosten eines Eigenheims bei. Für alle, die großen Wert auf Flexibilität legen und einen Wohnortwechsel in Betracht ziehen, kann Mieten die bessere Option sein.

Wohnen im Eigenheim eignet sich, wenn …

… das Eigenheim die vom Erwerber bevorzugte Geldanlage ist

Wie zuvor angedeutet ist mieten aus finanzieller Sicht nur dann von Vorteil, wenn das im Vergleich zum Immobilienerwerb eingesparte Geld in eine alternative Geldanlage investiert wird. Als alternative Geldanlage werden üblicherweise fremdgenutzte Immobilien oder Aktien gewählt. Diese alternativen Anlageformen sind natürlich mit einem gewissen Aufwand und Risiken verbunden. Werden alternative Anlageformen aus diesen oder anderen Gründen abgelehnt, ist der Kauf eines Eigenheims eine durchaus attraktive Geldanlage.

… der Eigentümer Wert auf die Annehmlichkeiten des Wohnens in der eigenen Immobilie legt

Zu guter Letzt geht mit einem Eigenheim natürlich nicht nur eine finanzielle Entscheidung einher sondern auch ein gewisser Lebensstil. Die Freiheit, sein Zuhause so gestalten zu können, wie man es möchte und keine Angst vor einer Kündigung haben zu müssen, sind Vorteile, die der Eigenheimbewohner unabhängig von finanziellen Gesichtspunkten genießen kann.

Fazit

Kaufen ist nicht grundsätzlich besser als mieten. Vielmehr kommt es auf die individuellen Präferenzen und Interessen des Einzelnen an. Für viele ist der Kauf eines Eigenheims tatsächlich eine sinnvolle Geldanlage. Pauschal lässt sich aber nicht sagen, dass mieten aus finanzieller Sicht die schlechtere Entscheidung ist.

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Was genau ist eigentlich eine Immobilienblase?

Immobilien werden üblicherweise gekauft, um sie entweder selbst zu nutzen oder gewinnbringend zu vermieten. Bei einer Immobilienblase verschiebt sich die Motivation für einen Immobilienerwerb. Ist der Hauptgrund der meisten Käufer ein Wertzuwachs der Immobilie, ist eine Blasenbildung sehr wahrscheinlich. Man kann sich das so vorstellen, dass der Nutzen einer Immobilie darin liegt, dass man sie entweder selbst bewohnen oder lukrativ vermieten kann. Bei einer Blasenbildung entkoppelt sich dieser Nutzen von den Preisen. Dadurch dass die Preise nicht durch einen Nutzen „abgesichert“ sind, können sie ins Bodenlose fallen. Es gibt einige Kriterien, die auf eine Blasenbildung hinweisen.

1. Kaufmotivation ist Spekulation auf steigende Preise

Ein starkes Anzeichen für eine Immobilienblase ist die Spekulation auf steigende Preise als Hauptmotiv von Immobilienkäufern. Wir sind als Makler in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf tätig. Daher haben wir in dieser Region sehr viel Kontakt mit Immobilienkäufern und deren Motivationsgründe für den Erwerb einer Immobilie. Die meisten unserer Kaufinteressenten wollen selbst in der gekauften Immobilie wohnen. Eine Spekulation auf steigende Immobilienpreise ist unserer Erfahrung nach ein eher seltener Grund eine Immobilie zu kaufen.

2. Viele Leerstände

Immobilienleerstände sowie brachliegende Baugrundstücke sind ein weiteres starkes Indiz auf eine Blasenbildung. Auch in der Region um Wasserburg, Ebersberg und Haag gibt es leerstehende Immobilien. Für die Eigentümer ist es häufig nicht rentabel die Immobilie zu vermieten, da dies zunächst mit nicht unerheblichen Investition einhergeht und die Rendite auf diese Investitionen relativ gering ist. Verkaufen möchten sie die Immobilie aber auch nicht, da sie davon ausgehen, dass es im Moment keine bessere Anlagealternative gibt. Handeln viele Eigentümer nach diesem Muster, kann man von einer Blase ausgehen. Aber auch hier können wir Entwarnung geben. Immobilienleerstände sind relativ selten in unserer Region. Auch hier besteht also kein Indiz auf eine Blasenbildung.

3. Niedrige Mietrendite

Als Mietrendite bezeichnet man die jährliche „Verzinsung“ einer Immobilieninvestition. Investiert man in den Erwerb einer Immobilie beispielsweise 200.000 € und nimmt dann jährlich 10.000 € Mieteinnahmen ein, hat man eine jährliche Mietrendite von 5%. Die Mietrenditen sind in unserer Region in den letzten Jahren stark gesunken. Kauft man eine Immobilie in unserer Region, kann der Käufer etwa mit einer Nettomietrendite von 2% rechnen. Noch vor etwa 10 Jahren lag die übliche Nettomietrendite bei etwa 5%. Das heißt nichts anderes, als dass die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Eine Mietrendite von 2% erscheint vielen gerade noch akzeptabel. Man muss aber ganz klar sagen, dass Investitionen in Immobilien unrentabel werden, sollte die Mietrendite weiterhin sinken. Steigen die Kaufpreise also in den nächsten Jahren weiterhin so rasant, während die Mieten langsamer ansteigen, ist eine noch geringere Mietrendite unvermeidlich. Eine Kapitalanlage in Immobilien ist ab diesem Moment nur noch zu begründen, wenn man auf einen Anstieg der Immobilienpreise spekuliert.

Aufgrund des Niedrigzinsumfelds scheinen Mietrenditen von 2% gerade noch akzeptabel und kein Hinweis auf eine Immobilienblase zu sein. Sollten die Mietrenditen allerdings in den nächsten Jahren weiterhin so stark sinken, könnte sich eine Immobilienblase herausbilden.

4. Leichtfertige Kreditvergabe

Die Immobilienblase, die 2008 in den USA platzte, wurde in erster Linie durch allzu leichtfertige Kreditvergaben verursacht. Immobilienkredite wurden damals auch an Personen vergeben, bei denen es unwahrscheinlich ist, dass sie den Kredit jemals zurück zahlen können. Bei diesem Punkt kann man sagen, dass es eine solche Situation in Deutschland mit Sicherheit nicht gibt. Die Banken prüfen in aller Regel relativ genau, ob jemand kreditwürdig ist. Zudem besteht bei den meisten Immobilienfinanzierungen ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10%. Dadurch sind Kreditausfällen im großen Stil wie 2008 in den USA in Deutschland nicht zu erwarten.

Fazit

Laut unserer Analyse besteht in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf keine Immobilienblase. Zu diesem Schluss kommen wir, da der Nachfrage nach Immobilien ein tatsächlicher Bedarf an Wohnraum zugrunde liegt. Sollten die Kaufpreise aber weiterhin so rasant steigen und sich von den Mietrenditen und dem tatsächlichen Wohnraumbedarf entkoppeln, ist eine Blasenbildung in Zukunft sicher nicht ausgeschlossen.

Wichtiger Hinweis

Dass unserer Meinung nach keine Immobilienblase besteht, heißt nicht, dass die Preise in Zukunft nicht sinken können. Faktoren, die zu einem Sinken der Immobilienpreise führen könnten, finden Sie in diesem Artikel. Eine Änderung der Immobilienpreise ist aber in der Regel ein langsamer Prozess, so dass Immobilieneigentümer genug Zeit haben zu reagieren. Angst vor einem Crash oder einem Platzen der Immobilienblase muss man unserer Meinung nach nicht haben.

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Pflege der Immobilie

Ein pfleglicher Umgang mit Ihrer Immobilie trägt dazu bei, den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

Wichtige Punkte sind dabei:

• richtiges Lüften (Kellerräume z.B. nur bei kaltem, trockenen Wetter lüften. Lüften in den Sommermonaten fördert Schimmelbildung im Keller)
• die Türen zu unbeheizten Räumen im Winter geschlossen halten (dringt warme Luft in einen kalten Raum ein, schlägt sich die Feuchtigkeit an den Wänden nieder, was zu Schimmel führt)
• im Allgemeinen sollte Schimmel und Feuchtigkeit unbedingt vorgebeugt werden, denn sie mindern den Wert eines Gebäudes stark

Reparaturen

Fällt Reparaturbedarf bei Ihrer Immobilie an, sollte dieser auch zeitnah durchgeführt werden. Werden Reperaturleistungen über Jahre verschleppt, können Folgeschäden entstehen.

Gutes nachbarschaftliches Verhältnis

Nicht wenige Kaufinteressenten klingeln bei den zukünftigen Nachbarn, um sich ein Bild von der Nachbarschaft zu machen. Bestehen zwischen Ihnen und Ihren Nachbarn Streitigkeiten, wirft dies ein schlechtes Bild auf Sie, Ihre Immobilie oder die Nachbarschaft. Eine gute Nachbarschaft hingegen wird den Kaufinteressenten in der Kaufentscheidung bestätigen.

Gepflegte Außenanlage

Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck. – Das gilt auch für Immobilien. Ein verwilderter Garten lässt sofort die gesamte Immobilie ungepflegt erscheinen. Um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten, sollten Sie die Außenanlagen regelmäßig pflegen.

Gute Mieter

Falls Ihre Immobilie vermietet ist, ist es wichtig, dass Sie Wert auf eine gute Auswahl der Mieter legen. Dabei sollte sichergestellt werden, dass die Mieter zuverlässig und solvent sind und Ihre Immobilie pfleglich behandeln. Es ist wichtig, dass die Chemie zwischen Ihnen und den Mietern stimmt. Wir raten Vermietern einen Mieter zu wählen, bei dem hundertprozentige Sympathie und Vertrauen bestehen. Ein schlechtes Mietverhältnis und eine schlechte Behandlung Ihrer Immobilie durch die Mieter kann den Wert Ihrer Immobilie enorm senken. Daher sollten Sie bei einer Neuvermietung den Mietpreis nicht nach oben hin ausreizen, sondern lieber einen vernünftigen Preis ansetzen, sodass Sie die Auswahl haben.

Hochwertige Ausstattung

Ein häufiger Irrtum von Immobilienbesitzern ist, dass sie den Wert ihrer Immobilie durch eine Investition in eine besondere Ausstattung erhöhen können. Da wird dann z.B. das Badezimmer mit besonders hochwertigen Fliesen ausgestattet oder eine teure Küche eingebaut. Diese Investitionen lohnen sich aus finanzieller Sicht zumeist nicht. Der Käufer hat womöglich einen völlig anderen Geschmack und weiß die gehobene Ausstattung daher nicht zu würdigen. Die Erwartung vieler Verkäufer, dass sich die Ausgaben für diese kosmetischen Maßnahmen eins zu eins auf den Kaufpreis aufschlagen lassen, wird daher oft enttäuscht.

Realistische Erwartungen

Der Wert der meisten Immobilien in unserer Region ist in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass eine Immobilie aus zwei Komponenten besteht: dem Grundstück und dem Gebäude. Die Wertsteigerung von Immobilien bezieht sich in den meisten Fällen auf einen Wertzuwachs des Grundstücks. Es ist vollkommen normal, dass das Gebäude an Wert verliert: die Bausubstanz wird schlechter, der Baustil wird unmodern, die Ausstattung entspricht nicht mehr den neuesten Standards. Daher kann man mit den hier aufgeführten Maßnahmen den Wertverfall des Gebäudes nur verlangsamen nicht aber aufhalten. Der wichtigste Aspekt für den Wert Ihrer Immobilie liegt in der Wertentwicklung des Grundstücks. Als Immobilieneigentümer haben Sie wenig Einfluss auf die Wertentwicklung Ihres Grundstücks. Daher können Immobilieneigentümer mit den hier genannten Maßnahmen zu einem gewinnbringenden Verkauf beitragen, sollten aber aktzeptieren, dass sie nur bedingt Kontrolle über den Marktwert ihrer Immobilie haben.

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Keine Sorge. Mithilfe einer ausführlichen Analyse lässt sich häufig der Knackpunkt finden. In der Regel muss nur an wenigen Stellschrauben gedreht werden, um den Immobilienverkauf doch noch in ein Erfolgsprojekt zu verwandeln.

Besonderheiten Ihrer Immobilie

Schon klar, jede Immobilie ist einzigartig. Manche Immobilien sind aber noch etwas einzigartiger. Eine außergewöhnliche Architektur, eine ungewöhnliche Aufteilung oder eine spezielle Lage weiß eben nicht jeder zu schätzen. Für Immobilien, die nicht 0815 sind, gibt es von vornherein einen kleineren Kreis an Kaufinteressenten. Daher gilt es, den Kaufinteressenten zu finden, der genau diese Immobilie sucht. Haben Sie einmal diesen Kaufinteressenten gefunden, ist dieser auch bereit einen fairen Preis zu zahlen. Schließlich gibt es nicht viele Objekte dieser Art auf dem Markt.

Unser Tipp: Überlegen Sie sich genau, wer die Zielgruppe ist und bewerben Sie Ihre Immobilie entsprechend.

Unkalkulierbare Risiken

Unwägbarkeiten schrecken Kaufinteressenten ab. Dazu gehören z.B. Reperaturbedarf, Rechtsstreitigkeiten, unklare Mietrenditen. Kann der Kaufinteressent die finanziellen Risiken, die mit einer Immobilie einhergehen, nicht einschätzen, schreckt er vor einem Kauf zurück.

Unser Tipp: Nehmen Sie dem Kaufinteressenten Unklarheiten wo es nur geht. Bei Sanierungsbedarf können Sie z.B. Angebote unabhängiger Firmen einholen, so weiß der Kaufinteressent, welche Kosten auf ihn zukommen werden.

Unvorteilhafte Präsentation

Eine vorteilhafte Präsentation Ihrer Immobilie kann den Unterschied machen. Es ist zugegebenermaßen nicht ganz einfach, ansprechende Fotos von Innenräumen zu machen. Wenn Sie selbst nicht die nötigen Kenntnisse haben, sollten Sie überlegen, ob Sie Fotos von einem Profi machen lassen wollen. Ein Faktor mit dem man Immobilienfotos deutlich aufwerten kann, ist das Entfernen persönlicher Gegenstände. Räumen Sie Sachen wie Zahnbürsten, Bücherstapel, Schuhe etc. weg bevor Sie Fotos machen. Zum einen wirkt der Raum sofort aufgeräumter und geräumiger, zum anderen kann sich der Kaufinteressent so besser vorstellen selbst dort zu wohnen.

Unser Tipp: Auch als Laie kann man, wenn man etwas Zeit und Mühe in die Erstellung und Bearbeitung der Fotos steckt, ansprechende Immobilienfotos machen. Ansonsten einfach einen Profi mit der Erstellung der Fotos beauftragen.

Schlechte Erreichbarkeit

Viele Immobilienverkäufer haben nicht die Zeit, unmittelbar auf eine Anfrage eines Kaufinteressenten zu reagieren. Eine zeitnahe Reaktion ist aber sehr wichtig. Lässt man sich zu viel Zeit mit der Rückmeldung, nehmen Kaufinteressenten in der Zwischenzeit eventuell ein anderes Objekt in die engere Auswahl.

Unser Tipp: Reagieren Sie so schnell wie möglich auf Anfragen und versuchen Sie, eine Besichtigung möglichst zeitnah einzurichten.

Geringe Reichweite

Bewirbt man eine Immobilie, sollte das Angebot in einem möglichst kurzen Zeitraum möglichst vielen Leuten unterbreitet werden. Viele Privatverkäufer inserieren lediglich auf wenigen Portalen und bewerben Ihre Immobilie ansonsten gar nicht.

Unser Tipp: Versuchen Sie so viele Menschen zu erreichen wie möglich. Dabei sollten Sie von Immobilienportalen, sozialen Medien, ihrem Bekanntenkreis, Aushängen und Printmedien Gebrauch machen. Dabei ist es wichtig, die Werbekanäle auf die relevante Zielgruppe abzustimmen.

Zu hoher Preis

Viele Immobilienbesitzer haben keine realistische Vorstellung von dem Wert ihrer Immobilie. Daher setzen Sie den Preis zur Sicherheit etwas höher an. Trotz Immobilienbooms sind Immobilienkäufer nicht bereit, jeden Preis zu zahlen. Ein zu hoher Preis ist ein häufiger Grund für eine unverkäufliche Immobilie.

Unser Tipp: Lassen Sie eine Immobilienbewertung von einem Profi vornehmen. Nur so können Sie wissen, ob ein zu hoher Preis das Problem sein könnte. Schließlich wollen Sie auf keinen Fall den Preis senken, wenn es einen anderen Grund für die Unverkäuflichkeit Ihrer Immobilie gibt.

Geduld

Die Medien suggerieren häufig, dass Immobilien auf dem Markt weggehen wie warme Semmeln. Das ist nicht ganz falsch. Wir befinden uns in einer Phase, die sehr vorteilhaft für Immobilienverkäufer ist. Allerdings ist es normal, dass der Verkauf einer Immobilie einige Monate in Anspruch nimmt. Viele Privatverkäufer prahlen damit, ihre Immobilie innerhalb von zwei Wochen und das ganz ohne Makler verkauft zu haben. Ehrlicherweise muss man sagen, dass diese Privatverkäufer zumeist unwissentlich unter Marktwert verkauft haben. Natürlich ist es in dieser Marktlage einfach, einen Käufer zu finden, wenn man eine Immobilie unter Marktwert anbietet. Kaufinteressenten beobachten den Markt häufig schon seit Jahren und zögern nicht, wenn Sie einen guten Deal wittern.

Unser Tipp: Planen Sie lieber etwas mehr Zeit ein, um Ihre Immobilie zu verkaufen und geben Sie nicht auf, wenn Sie auf Probleme stoßen. Häufig muss nur an wenigen Stellschrauben gedreht werden, um doch noch eine erfolgreiche Strategie für Ihren Immobilienverkauf zu entwickeln.

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Die ruhige Corona-Zeit habe ich für eine 40-stündige Weiterbildung zum Thema Mietshausverwaltung und Betriebskostenabrechnung genutzt. Gerade bei Abschluss von Mietverträgen ist es außerordentlich wichtig, immer Vertragsformulare nach dem aktuellen Stand der Rechtsprechung zu verwenden. Der IVD Immobilienverband und auch z.B. der Haus- und Grundbesitzerverein stellen diese Vordrucke zur Verfügung und passen die Verträge laufend an.  Als IVD-Mitglied verwenden wir die Verträge unseres Dachverbands. Als privater Vermieter können Sie die Haus-und Grund-Mietverträge gegen eine Gebühr dort kaufen oder auch individuell auf Ihre Immobilie anpassen lassen. (z.B. Haus- und Grundbesitzerverein Rosenheim)

2 JAHRE GARANTIE – als einzigartigen Service biete ich meinen Kunden bereits seit Einführung des Bestellerprinzips  folgende Garantie an: Sollte innerhalb von 24 Monaten nach Mietvertragsabschluss (bei kleinen Wohnungen innerhalb von 18 Monaten) eine Neuvermietung wegen Kündigung seitens des Mieters erforderlich sein, entstehen für Sie keine erneuten Kosten in Form einer Maklergebühr.

Dieser Service ist einzigartig hier in der Region und wurde von einigen Kollegen mit Verwunderung kommentiert. Da ich es immer schon als meine Aufgabe verstanden habe, gerade bei der Auswahl des Mieters größte Sorgfalt walten zu lassen, hält sich dieser Zusatzaufwand für mich in überschaubaren Grenzen.

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Bei genauer Betrachtung des Immobilienmarktes lässt sich aktuell zum 20.04.2020 feststellen, dass die Preisentwicklung im Moment noch relativ stabil ist. Die Angebotsmenge ging Mitte März etwas zurück, der Markt verharrte für kurze Zeit in einer „Schockstarre“, nun scheint aber wieder etwas Bewegung in das Marktgeschehen zu kommen.

Dies kann sich jederzeit ändern, niemand von uns weiß, wie sich die Wirtschaftskrise, die Kurzarbeit, die erhöhte Arbeitslosigkeit etc. auf die Preise auswirken. Auch einige Banken tun sich daher im Moment schwerer bei der Genehmigung von Immobilien-Finanzierungen.

Um hier stets auf dem neuesten Stand zu bleiben, hat das Institut Dr. Hettenbach den „corona-immobilienmonitor.de“ entwickelt. Hier sehen Sie in Echtzeit, in welchem Verhältnis sich der Immobilienmarkt in Relation zu Corona-Infektionen auswirkt. Und dies nicht nur Deutschlandweit, sondern aufgeschlüsselt in Landkreise und sogar einzelne Städte und Gemeinden.

Man muss allerdings bedenken, dass diese Immobilienpreise wohl Angebotspreise sind – anders kann es nicht sein – und sich die Veränderungen im Markt immer nur im Zeitverzug beobachten lassen werden. Interessant zu beobachten ist es aber dennoch.

Dieses Portal ist für jeden zugängig und wird im Moment noch kostenlos angeboten. Ein großes Lob und herzlichen Dank meinerseits dafür!

https://www.corona-immobilienmonitor.de/

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