Was hat sich in den letzten Monaten geändert?

Für viele Kaufinteressenten ist die Situation in den vergangenen Monaten problematisch geworden: Höhere Bauzinsen, gestiegene Baukosten und steigende Lebenshaltungskosten sorgen für Schwierigkeiten bei der Finanzierbarkeit der eigenen Immobilie. Dazu kommt die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Situation. All das führt dazu, dass für viele Kaufinteressenten der Traum der eigenen Immobilie kaum noch bezahlbar ist. Auch solche Kaufinteressenten, die sich eine Immobilie weiterhin leisten können, zögern, da sie erst beobachten wollen, wie der Markt sich entwickelt.

Dadurch entsteht eine neue Dynamik am Immobilienmarkt: In den vergangenen Jahren war die wirtschaftliche Situation der Region sehr gut und die Banken haben Kredite zu günstigen Konditionen vergeben. Unter den neuen Bedingungen können sich viele Käufer die hohen Preise schlicht nicht mehr leisten. Durch die verminderte Nachfrage kann man beobachten, dass Objekte länger auf dem Markt verweilen und es länger braucht, bis ein passender Käufer gefunden ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?

So mancher Immobilienkäufer befürchtet, dass nun genau der falsche Zeitpunkt sein könnte, um eine Immobilie zu kaufen. In manchen Quellen liest man von einem drohenden Immobiliencrash – oder gar dem Platzen einer Immobilienblase. Diese Gerüchte halten wir für Panikmache. Wir rechnen nicht mit einem langfristigen Wertverfall von Immobilien. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahrzehnten als außerordentlich stabil erwiesen. Durch die hohe Inflation ist es gerade jetzt ratsam, größere Barvermögen in Sachwerte anzulegen. Auf die Sicht von Jahrzehnten hat sich die Investition in eine Immobilie in unserer Region fast immer gelohnt. Bei Immobilien heißt es langfristig denken. Wir denken also, dass es sich um einen guten Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie handelt. Wir sind spezialisiert auf Immobilienverkäufe in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Wohnraum in dieser Region ist nach wie vor sehr gefragt und wir sehen keinen Grund, dass dieser Trend abbricht. Kaufinteressenten dürfen sich also darauf einstellen, dass eine Immobilie in unserer Region eine langfristig rentable Entscheidung ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Umgekehrt fragen sich nun auch viele Verkäufer, ob sie den richtigen Moment zum Verkauf verpasst haben. Auch hier möchten wir beruhigen. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren und Jahrzehnten sind die Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau. Fast alle Verkäufer verkaufen mit deutlichem Gewinn, da sich der Wert ihrer Immobilie seit dem Erwerb deutlich gesteigert hat. Es handelt sich also immer noch um einen guten Zeitpunkt für den Verkauf. Verkäufer dürfen sich aber darauf einstellen, dass die Vermarktungsphase sich etwas länger hinzieht und sollten genug Zeit einplanen. Jetzt ist es besonders wichtig, den Immobilienverkauf mit einer guten Strategie anzugehen. Fehler beim Immobilienverkauf können sich nun als besonders folgenschwer herausstellen.

Wir kümmern uns um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und keine Fehler machen wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Wir entwickeln eine Vermarktungsstrategie, die auf einen solventen Käuferkreis zugeschnitten ist und präsentieren Ihre Immobilie von der besten Seite. Für jede Immobilie gibt es den passenden Käufer und wir sorgen dafür, dass sich dieser in Ihre Immobilie verliebt. Von der Wertermittlung bis zur Übergabe begleiten wir Sie und sorgen dafür, dass alles glatt läuft. Gehen Sie auf Nummer sicher und verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Martina Wesseling Immobilien.

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Wer an ein baldiges Platzen einer Immobilienblase glaubt, beruft sich gerne auf eine Studie der Deutschen Bank aus dem Frühjahr 2021. Diese Studie prognostiziert ein baldiges Ende des aktuellen Hauspreiszyklus. Für die Metropolregion München wird ein Ende des Aufschwungs schon für nächstes Jahr vorhergesagt. Doch bedeutet das wirklich, dass es eine Immobilienblase gibt, diese bald platzt und die Immobilienpreise verfallen werden? Wir haben uns diese Studie genauer angesehen, um ein bisschen Klarheit zu schaffen.

Prognosen zum Immobilienmarkt sind nur eingeschränkt möglich

Die zukünftige Nachfrage kann über die Demographie und Annahmen über Binnenwanderungsverhalten, Immigration und Wohnflächenbedarf vorhergesagt werden. Das zukünftige Angebot kann über den bereits bestehenden Immobilienbestand, Baugenehmigungen und geplante Bauvorhaben modelliert werden. Daneben müssen weitere Annahmen wie zum Beispiel über die wirtschaftliche Entwicklung und die Zinsentwicklung getroffen werden. Das Eintreffen dieser Annahmen ist natürlich keinesfalls gesichert. Trotzdem haben Prognosen ihre Berechtigung: Eine Prognose bildet immerhin ab, welches Szenario am wahrscheinlichsten ist und kann oft einen gewissen Trend für die Zukunft vorhersagen. Die Studie der Deutschen Bank besteht in einer solchen Prognose für den Immobilienmarkt der nächsten Jahre.

Der Immobilienmarkt verläuft in Zyklen des Aufschwung und Abschwungs

Die genannte Studie beschreibt den Wohnimmobilienmarkt als eine Aneinanderreihung von Aufschwüngen und Abschwüngen – sogenannte Immobilienzyklen. In einem Aufschwung steigen die Immobilienpreise, in einem Abschwung sinken die Immobilienpreise. Dabei handelt es sich um inflationsbereinigte Immobilienpreise. Den letzten Abschwung verorten die Autoren von Mitte der 90er-Jahre bis etwa 2008. Seitdem befinden wir uns in einem Aufschwung der Immobilienpreise. Die Autoren der Studie vermuten, dass dieser Aufschwung bald seinen Höhepunkt erreichen und eine neue Phase des Abschwungs beginnen wird.

Ein Abschwung bedeutet nicht, dass es einen dramatischen Crash gibt

Ein Abschwung der Immobilienpreise verläuft typischerweise sehr langsam und nicht in einem plötzlichen Crash. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass hier von inflationsbereinigten Preisen die Rede ist. Oft ist ein Abschwungszyklus gekennzeichnet durch stagnierende Preise und nicht durch starke nominale Preisrückgänge. Durch die Kombination von stagnierenden Preisen und einer stetigen Inflation ergeben sich über die Jahre sinkende inflationsbereinigte Immobilienpreise. Eine Abschwungphase darf man sich nicht als einen plötzlichen, starken Verfall der Preise oder ein Platzen einer Immobilienblase vorstellen. Eine Abschwungphase ist vielmehr gekennzeichnet durch lange Vermarktungszeiten und einer besseren Verhandlungsposition der Käufer.

Studie sagt Beginn des Abschwungs für nächstes Jahr voraus

Die Studie der Deutschen Bank besagt, dass der Höhepunkt des aktuellen Aufschwungs in der Metropolregion rund um München ca. 2021 erreicht werden könnte. Ab diesem Zeitpunkt könnte eine neue Phase des Abschwungs beginnen.

Unsere Empfehlungen

Kaufinteressenten sollten nicht auf fallende Immobilienpreise spekulieren

So mancher Kaufinteressent könnte jetzt auf die Idee kommen, mit dem Kauf lieber noch ein paar Jahre zu warten, sodass er von fallenden Preisen profitieren kann. Davon raten wir ab. Niemand weiß genau, wann der Abschwung kommt und wie stark er ausfallen wird. Unserer Einschätzung nach gibt es am Immobilienmarkt derzeit keine Blasenbildung. Daher wird auch der Beginn des Abschwungs nicht durch einen starken Preisverfall gekennzeichnet sein. Somit ist es fraglich, ob man sich durch Warten viel Geld sparen wird.

Die Zeiten für einen Verkauf sind gut

Im Moment sind die Preise recht hoch und der Verkäufer ist in einer guten Verhandlungsposition. In einer Abschwungphase muss der Verkäufer damit rechnen, dass es länger dauert, einen passenden Käufer zu finden und etwas Verhandlungsspielraum beim Preis einplanen. Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf ist jedoch von vielen individuellen Umständen abhängig und sollte daher nicht überstürzt werden, nur weil die Marktverhältnisse gut sind.

Kauf und Verkauf einer Immobilie immer als langfristige Investition sehen

Wir raten dazu, die Investition in eine Immobilie als langfristige Anlage zu sehen und auch Kauf- und Verkaufsentscheidungen dementsprechend zu betrachten. Auf einen Zeitraum von Jahrzehnten fallen Schwankungen gar nicht so stark ins Gewicht. Wer zum Beispiel Mitte der 90er-Jahre eine Immobilie gekauft hat, hat vielleicht gar nicht bemerkt, dass die Immobilienpreise nach dem Kauf gesunken sind. Mittlerweile haben diese Käufer eine ordentliche Wertsteigerung ihrer Immobilie verzeichnet. Immobilien haben sich in der Vergangenheit in unserer Region als solide Anlageobjekte bewährt und wir denken, dass sich das auch für die Zukunft bewahrheiten wird.

Wenn der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie gekommen ist, sind wir Ihr Partner. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Was genau ist eigentlich eine Immobilienblase?

Immobilien werden üblicherweise gekauft, um sie entweder selbst zu nutzen oder gewinnbringend zu vermieten. Bei einer Immobilienblase verschiebt sich die Motivation für einen Immobilienerwerb. Ist der Hauptgrund der meisten Käufer ein Wertzuwachs der Immobilie, ist eine Blasenbildung sehr wahrscheinlich. Man kann sich das so vorstellen, dass der Nutzen einer Immobilie darin liegt, dass man sie entweder selbst bewohnen oder lukrativ vermieten kann. Bei einer Blasenbildung entkoppelt sich dieser Nutzen von den Preisen. Dadurch dass die Preise nicht durch einen Nutzen „abgesichert“ sind, können sie ins Bodenlose fallen. Es gibt einige Kriterien, die auf eine Blasenbildung hinweisen.

1. Kaufmotivation ist Spekulation auf steigende Preise

Ein starkes Anzeichen für eine Immobilienblase ist die Spekulation auf steigende Preise als Hauptmotiv von Immobilienkäufern. Wir sind als Makler in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf tätig. Daher haben wir in dieser Region sehr viel Kontakt mit Immobilienkäufern und deren Motivationsgründe für den Erwerb einer Immobilie. Die meisten unserer Kaufinteressenten wollen selbst in der gekauften Immobilie wohnen. Eine Spekulation auf steigende Immobilienpreise ist unserer Erfahrung nach ein eher seltener Grund eine Immobilie zu kaufen.

2. Viele Leerstände

Immobilienleerstände sowie brachliegende Baugrundstücke sind ein weiteres starkes Indiz auf eine Blasenbildung. Auch in der Region um Wasserburg, Ebersberg und Haag gibt es leerstehende Immobilien. Für die Eigentümer ist es häufig nicht rentabel die Immobilie zu vermieten, da dies zunächst mit nicht unerheblichen Investition einhergeht und die Rendite auf diese Investitionen relativ gering ist. Verkaufen möchten sie die Immobilie aber auch nicht, da sie davon ausgehen, dass es im Moment keine bessere Anlagealternative gibt. Handeln viele Eigentümer nach diesem Muster, kann man von einer Blase ausgehen. Aber auch hier können wir Entwarnung geben. Immobilienleerstände sind relativ selten in unserer Region. Auch hier besteht also kein Indiz auf eine Blasenbildung.

3. Niedrige Mietrendite

Als Mietrendite bezeichnet man die jährliche „Verzinsung“ einer Immobilieninvestition. Investiert man in den Erwerb einer Immobilie beispielsweise 200.000 € und nimmt dann jährlich 10.000 € Mieteinnahmen ein, hat man eine jährliche Mietrendite von 5%. Die Mietrenditen sind in unserer Region in den letzten Jahren stark gesunken. Kauft man eine Immobilie in unserer Region, kann der Käufer etwa mit einer Nettomietrendite von 2% rechnen. Noch vor etwa 10 Jahren lag die übliche Nettomietrendite bei etwa 5%. Das heißt nichts anderes, als dass die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Eine Mietrendite von 2% erscheint vielen gerade noch akzeptabel. Man muss aber ganz klar sagen, dass Investitionen in Immobilien unrentabel werden, sollte die Mietrendite weiterhin sinken. Steigen die Kaufpreise also in den nächsten Jahren weiterhin so rasant, während die Mieten langsamer ansteigen, ist eine noch geringere Mietrendite unvermeidlich. Eine Kapitalanlage in Immobilien ist ab diesem Moment nur noch zu begründen, wenn man auf einen Anstieg der Immobilienpreise spekuliert.

Aufgrund des Niedrigzinsumfelds scheinen Mietrenditen von 2% gerade noch akzeptabel und kein Hinweis auf eine Immobilienblase zu sein. Sollten die Mietrenditen allerdings in den nächsten Jahren weiterhin so stark sinken, könnte sich eine Immobilienblase herausbilden.

4. Leichtfertige Kreditvergabe

Die Immobilienblase, die 2008 in den USA platzte, wurde in erster Linie durch allzu leichtfertige Kreditvergaben verursacht. Immobilienkredite wurden damals auch an Personen vergeben, bei denen es unwahrscheinlich ist, dass sie den Kredit jemals zurück zahlen können. Bei diesem Punkt kann man sagen, dass es eine solche Situation in Deutschland mit Sicherheit nicht gibt. Die Banken prüfen in aller Regel relativ genau, ob jemand kreditwürdig ist. Zudem besteht bei den meisten Immobilienfinanzierungen ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10%. Dadurch sind Kreditausfällen im großen Stil wie 2008 in den USA in Deutschland nicht zu erwarten.

Fazit

Laut unserer Analyse besteht in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf keine Immobilienblase. Zu diesem Schluss kommen wir, da der Nachfrage nach Immobilien ein tatsächlicher Bedarf an Wohnraum zugrunde liegt. Sollten die Kaufpreise aber weiterhin so rasant steigen und sich von den Mietrenditen und dem tatsächlichen Wohnraumbedarf entkoppeln, ist eine Blasenbildung in Zukunft sicher nicht ausgeschlossen.

Wichtiger Hinweis

Dass unserer Meinung nach keine Immobilienblase besteht, heißt nicht, dass die Preise in Zukunft nicht sinken können. Faktoren, die zu einem Sinken der Immobilienpreise führen könnten, finden Sie in diesem Artikel. Eine Änderung der Immobilienpreise ist aber in der Regel ein langsamer Prozess, so dass Immobilieneigentümer genug Zeit haben zu reagieren. Angst vor einem Crash oder einem Platzen der Immobilienblase muss man unserer Meinung nach nicht haben.

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