Was hat sich in den letzten Monaten geändert?

Für viele Kaufinteressenten ist die Situation in den vergangenen Monaten problematisch geworden: Höhere Bauzinsen, gestiegene Baukosten und steigende Lebenshaltungskosten sorgen für Schwierigkeiten bei der Finanzierbarkeit der eigenen Immobilie. Dazu kommt die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Situation. All das führt dazu, dass für viele Kaufinteressenten der Traum der eigenen Immobilie kaum noch bezahlbar ist. Auch solche Kaufinteressenten, die sich eine Immobilie weiterhin leisten können, zögern, da sie erst beobachten wollen, wie der Markt sich entwickelt.

Dadurch entsteht eine neue Dynamik am Immobilienmarkt: In den vergangenen Jahren war die wirtschaftliche Situation der Region sehr gut und die Banken haben Kredite zu günstigen Konditionen vergeben. Unter den neuen Bedingungen können sich viele Käufer die hohen Preise schlicht nicht mehr leisten. Durch die verminderte Nachfrage kann man beobachten, dass Objekte länger auf dem Markt verweilen und es länger braucht, bis ein passender Käufer gefunden ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?

So mancher Immobilienkäufer befürchtet, dass nun genau der falsche Zeitpunkt sein könnte, um eine Immobilie zu kaufen. In manchen Quellen liest man von einem drohenden Immobiliencrash – oder gar dem Platzen einer Immobilienblase. Diese Gerüchte halten wir für Panikmache. Wir rechnen nicht mit einem langfristigen Wertverfall von Immobilien. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahrzehnten als außerordentlich stabil erwiesen. Durch die hohe Inflation ist es gerade jetzt ratsam, größere Barvermögen in Sachwerte anzulegen. Auf die Sicht von Jahrzehnten hat sich die Investition in eine Immobilie in unserer Region fast immer gelohnt. Bei Immobilien heißt es langfristig denken. Wir denken also, dass es sich um einen guten Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie handelt. Wir sind spezialisiert auf Immobilienverkäufe in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Wohnraum in dieser Region ist nach wie vor sehr gefragt und wir sehen keinen Grund, dass dieser Trend abbricht. Kaufinteressenten dürfen sich also darauf einstellen, dass eine Immobilie in unserer Region eine langfristig rentable Entscheidung ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Umgekehrt fragen sich nun auch viele Verkäufer, ob sie den richtigen Moment zum Verkauf verpasst haben. Auch hier möchten wir beruhigen. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren und Jahrzehnten sind die Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau. Fast alle Verkäufer verkaufen mit deutlichem Gewinn, da sich der Wert ihrer Immobilie seit dem Erwerb deutlich gesteigert hat. Es handelt sich also immer noch um einen guten Zeitpunkt für den Verkauf. Verkäufer dürfen sich aber darauf einstellen, dass die Vermarktungsphase sich etwas länger hinzieht und sollten genug Zeit einplanen. Jetzt ist es besonders wichtig, den Immobilienverkauf mit einer guten Strategie anzugehen. Fehler beim Immobilienverkauf können sich nun als besonders folgenschwer herausstellen.

Wir kümmern uns um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und keine Fehler machen wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Wir entwickeln eine Vermarktungsstrategie, die auf einen solventen Käuferkreis zugeschnitten ist und präsentieren Ihre Immobilie von der besten Seite. Für jede Immobilie gibt es den passenden Käufer und wir sorgen dafür, dass sich dieser in Ihre Immobilie verliebt. Von der Wertermittlung bis zur Übergabe begleiten wir Sie und sorgen dafür, dass alles glatt läuft. Gehen Sie auf Nummer sicher und verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Martina Wesseling Immobilien.

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Die Immobilie zu günstig anbieten

Oft bieten Verkäufer ihre Immobilien unter Marktwert an, ohne es zu merken. Folglich ist relativ schnell ein Käufer gefunden – häufig noch bevor die Immobilie auf den üblichen Portalen inseriert wurde. Die Verkäufer verkaufen ihre Immobilie unter Marktwert.

Den Preis zu hoch ansetzen

Der zweite Fehler ist weit weniger offensichtlich. Häufig wählen Privatverkäufer einen besonders hohen Preis, da Sie sich beim Marktwert unsicher sind und sie auf gar keinen Fall Geld verschenken wollen. Das Motto dabei: „Ich setze den Preis einfach mal sehr hoch an. Runter gehen kann ich ja immer noch. So kann ich mir sicher sein, dass ich nicht zu günstig verkaufe.“ Leider führt aber auch diese Strategie häufig dazu, dass die Immobilie letztlich unter Marktwert verkauft wird. Grund dafür ist Folgendes: Am Anfang der Vermittlung werden die meisten Interessenten erreicht. Ist der Preis viel zu hoch angesetzt, spricht man eine Klientel an, die sehr hohe Erwartungen hat. Diese Interessenten sind nach den Besichtigungen häufig enttäuscht, da sie bei diesem hohen Preis mehr erwarten. Die Kaufinteressenten, für die die Immobilie geeignet ist, melden sich gar nicht erst auf das Inserat, da es das eigene Budget überschreitet.

Nun kommt der Punkt, an dem der Verkäufer mit dem Preis runtergeht. Mit dem günstigeren Preis können nun zwar die passenden Kaufinteressenten angesprochen werden, durch die Preissenkungen und die lange Inseratdauer kommt es aber gleichzeitig zum Ladenhüter-Effekt. Der Ladenhüter-Effekt besagt, dass sich Kaufinteressenten von einer Immobilie abwenden, die schon lange auf dem Markt ist und deren Preis immer wieder gesenkt wurde. Niemand will eine Immobilie kaufen, die sonst niemand haben will. Es drängt sich bei den Käufern der Eindruck auf, dass das Objekt einen Haken haben muss. Dies führt häufig dazu, dass die Immobilie letztlich doch unter Marktwert verkauft wird.

Den richtigen Preis festlegen

Mit dem richtigen Preis in den Verkauf zu starten ist von essenzieller Bedeutung für den Erfolg des Verkaufs. Viele Privatverkäufer bedienen sich interaktiver Rechner im Internet, um den Marktwert ihrer Immobilie zu bestimmen. Diese Rechner sind relativ ungenau und verschätzen sich gerne mal um mehrere hunderttausende Euro. Letztlich kann nur ein Immobiliensachverständiger mir regionaler Marktkenntnis den Wert Ihrer Immobilie korrekt schätzen. Es empfiehlt sich also Geld in eine professionelle Marktwertermittlung zu investieren. Die Kosten machen sich wirklich bezahlt, da so große Verluste abgewendet werden können. Für alle, die ihre Immobilie über unsere Agentur verkaufen, ist eine professionelle Marktwertermittlung selbstverständlich in unserem Leistungsspektrum inbegriffen. Unsere Marktwertermittlung setzt den Grundstein für den erfolgreichen Immobilienverkauf über unsere Agentur.

Wenn auch Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und kein Geld verschenken wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Setzen Sie sich jederzeit mit uns in Verbindung. Vollkommen unverbindlich stellen wir Ihnen unsere Leistung vor. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Wer an ein baldiges Platzen einer Immobilienblase glaubt, beruft sich gerne auf eine Studie der Deutschen Bank aus dem Frühjahr 2021. Diese Studie prognostiziert ein baldiges Ende des aktuellen Hauspreiszyklus. Für die Metropolregion München wird ein Ende des Aufschwungs schon für nächstes Jahr vorhergesagt. Doch bedeutet das wirklich, dass es eine Immobilienblase gibt, diese bald platzt und die Immobilienpreise verfallen werden? Wir haben uns diese Studie genauer angesehen, um ein bisschen Klarheit zu schaffen.

Prognosen zum Immobilienmarkt sind nur eingeschränkt möglich

Die zukünftige Nachfrage kann über die Demographie und Annahmen über Binnenwanderungsverhalten, Immigration und Wohnflächenbedarf vorhergesagt werden. Das zukünftige Angebot kann über den bereits bestehenden Immobilienbestand, Baugenehmigungen und geplante Bauvorhaben modelliert werden. Daneben müssen weitere Annahmen wie zum Beispiel über die wirtschaftliche Entwicklung und die Zinsentwicklung getroffen werden. Das Eintreffen dieser Annahmen ist natürlich keinesfalls gesichert. Trotzdem haben Prognosen ihre Berechtigung: Eine Prognose bildet immerhin ab, welches Szenario am wahrscheinlichsten ist und kann oft einen gewissen Trend für die Zukunft vorhersagen. Die Studie der Deutschen Bank besteht in einer solchen Prognose für den Immobilienmarkt der nächsten Jahre.

Der Immobilienmarkt verläuft in Zyklen des Aufschwung und Abschwungs

Die genannte Studie beschreibt den Wohnimmobilienmarkt als eine Aneinanderreihung von Aufschwüngen und Abschwüngen – sogenannte Immobilienzyklen. In einem Aufschwung steigen die Immobilienpreise, in einem Abschwung sinken die Immobilienpreise. Dabei handelt es sich um inflationsbereinigte Immobilienpreise. Den letzten Abschwung verorten die Autoren von Mitte der 90er-Jahre bis etwa 2008. Seitdem befinden wir uns in einem Aufschwung der Immobilienpreise. Die Autoren der Studie vermuten, dass dieser Aufschwung bald seinen Höhepunkt erreichen und eine neue Phase des Abschwungs beginnen wird.

Ein Abschwung bedeutet nicht, dass es einen dramatischen Crash gibt

Ein Abschwung der Immobilienpreise verläuft typischerweise sehr langsam und nicht in einem plötzlichen Crash. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass hier von inflationsbereinigten Preisen die Rede ist. Oft ist ein Abschwungszyklus gekennzeichnet durch stagnierende Preise und nicht durch starke nominale Preisrückgänge. Durch die Kombination von stagnierenden Preisen und einer stetigen Inflation ergeben sich über die Jahre sinkende inflationsbereinigte Immobilienpreise. Eine Abschwungphase darf man sich nicht als einen plötzlichen, starken Verfall der Preise oder ein Platzen einer Immobilienblase vorstellen. Eine Abschwungphase ist vielmehr gekennzeichnet durch lange Vermarktungszeiten und einer besseren Verhandlungsposition der Käufer.

Studie sagt Beginn des Abschwungs für nächstes Jahr voraus

Die Studie der Deutschen Bank besagt, dass der Höhepunkt des aktuellen Aufschwungs in der Metropolregion rund um München ca. 2021 erreicht werden könnte. Ab diesem Zeitpunkt könnte eine neue Phase des Abschwungs beginnen.

Unsere Empfehlungen

Kaufinteressenten sollten nicht auf fallende Immobilienpreise spekulieren

So mancher Kaufinteressent könnte jetzt auf die Idee kommen, mit dem Kauf lieber noch ein paar Jahre zu warten, sodass er von fallenden Preisen profitieren kann. Davon raten wir ab. Niemand weiß genau, wann der Abschwung kommt und wie stark er ausfallen wird. Unserer Einschätzung nach gibt es am Immobilienmarkt derzeit keine Blasenbildung. Daher wird auch der Beginn des Abschwungs nicht durch einen starken Preisverfall gekennzeichnet sein. Somit ist es fraglich, ob man sich durch Warten viel Geld sparen wird.

Die Zeiten für einen Verkauf sind gut

Im Moment sind die Preise recht hoch und der Verkäufer ist in einer guten Verhandlungsposition. In einer Abschwungphase muss der Verkäufer damit rechnen, dass es länger dauert, einen passenden Käufer zu finden und etwas Verhandlungsspielraum beim Preis einplanen. Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf ist jedoch von vielen individuellen Umständen abhängig und sollte daher nicht überstürzt werden, nur weil die Marktverhältnisse gut sind.

Kauf und Verkauf einer Immobilie immer als langfristige Investition sehen

Wir raten dazu, die Investition in eine Immobilie als langfristige Anlage zu sehen und auch Kauf- und Verkaufsentscheidungen dementsprechend zu betrachten. Auf einen Zeitraum von Jahrzehnten fallen Schwankungen gar nicht so stark ins Gewicht. Wer zum Beispiel Mitte der 90er-Jahre eine Immobilie gekauft hat, hat vielleicht gar nicht bemerkt, dass die Immobilienpreise nach dem Kauf gesunken sind. Mittlerweile haben diese Käufer eine ordentliche Wertsteigerung ihrer Immobilie verzeichnet. Immobilien haben sich in der Vergangenheit in unserer Region als solide Anlageobjekte bewährt und wir denken, dass sich das auch für die Zukunft bewahrheiten wird.

Wenn der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie gekommen ist, sind wir Ihr Partner. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Wann erscheinen die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte erscheinen alle zwei Jahre. In Bayern werden Sie zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt. Nun ist es wieder soweit: Zum Stichtag 31.12.2020 wurden neue Bodenrichtwerte herausgegeben. Da die Auswertung ein wenig Zeit in Anspruch nimmt, findet die Veröffentlichung der Richtwerte erst im jeweiligen Folgejahr statt. Unser Tätigkeitsschwerpunkt liegt in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Seit diesem Monat sind die Bodenrichtwerte aller drei Landkreise veröffentlicht.

Wer erhebt und berechnet die Bodenrichtwerte?

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erheben die Bodenrichtwerte für den jeweiligen Landkreis. Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Sachverständigengremium, welches sich aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern zusammensetzt.

Was ist die Datengrundlage für die Bodenrichtwerte?

Innerhalb der Gemeinden werden Grundstücke zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammen gefasst. Die Grundstücke einer Bodenrichtwertzone sollten sich in Grundstücksmerkmalen, Art der Nutzung und Wertverhältnissen möglichst ähnlich sein. Dem Gutachterausschuss liegen die tatsächlichen Verkaufspreise der letzten zwei Jahre vor. Daraus berechnet er den Bodenrichtwert für eine bestimmte Bodenrichtwertzone.

Welchen Zweck hat die Erhebung der Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte sollen Transparenz in Hinsicht auf die Bodenpreise schaffen. Für Sachverständige der Immobilienbewertung und Gutachter gelten Sie als Richtwert in der Erstellung eines Wertgutachtens.

Welche Aussagekraft hat ein Bodenrichtwert?

Ein Bodenrichtwert hat für sich genommen nur sehr bedingte Aussagekraft. Ein Sachverständiger verwendet den Bodenrichtwert immer im Gesamtkontext einer Immobilienbewertung. Um den Preis eines Grundstücks zu ermitteln, werden zahlreiche Korrekturfaktoren auf den Bodenrichtwert angewendet. Regionale Kenntnisse, Erfahrung und Fachwissen sind notwendig, um den Wert von Bauland zu bestimmen. Der Bodenrichtwert für sich genommen sollte daher nur als grobe Orientierung herangezogen werden. Eine Immobilienbewertung sollte daher immer von einem Profi vorgenommen werden. Immobilienlaien, die den Wert ihres Grundstücks anhand des Bodenrichtwertes überschlagen, kommen regelmäßig auf einen viel zu niedrigen Preis. Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie daher immer einen Experten zurate ziehen, um sicherzugehen, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter Marktwert verkaufen.

Warum ist der Bodenrichtwert in meiner Richtwertzone so niedrig?

Viele Immobilienbesitzer und -käufer stutzen, wenn Sie die Bodenrichtwerte sehen, da diese oft um einiges geringer ausfallen als die Preise auf dem Immobilienmarkt. Die Gründe dafür sind vielfältig: Zum einen setzen sich die Bodenrichtwerte aus Transaktionen der vergangenen Jahre zusammen. Daher spiegelt der Bodenrichtwert nie die aktuellste Preisentwicklung wieder. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung passt den Bodenrichtwert an die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt an. In Zeiten steigender Immobilienpreise liegt daher der Marktwert von Bauland häufig deutlich über dem Bodenrichtwert.

Ein weiterer Grund ist, dass in die Ermittlung der Bodenrichtwerte alle Verkäufe einfließen. Viele Immobilienbesitzer verkaufen ihre Immobilien wissentlich oder unwissentlich zu „Freundschaftspreisen“ an Verwandte, Bekannte oder Nachbarn. Der auf dem freien Markt erzielbare Wert einer Immobilie liegt meistens über einem solchen Freundschaftspreis.

Gab es in einer Bodenrichtwertzone im relevanten Zeitraum nur sehr wenige Transaktionen, werden keine neuen Richtwerte herausgegeben. Stattdessen werden die vorherigen Richtwerte übernommen. Diese liegen meistens deutlich unter Marktniveau. Grund für diese Praxis ist der Datenschutz: Wurde beispielsweise nur ein Immobilienverkauf in einer Bodenrichtwertzone getätigt, soll so vermieden werden, dass Außenstehende Rückschlüsse auf die Verkaufssumme einer einzelnen Transaktion ziehen können.

Wie komme ich an die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte können käuflich bei den jeweiligen Gutachterausschüssen erworben werden. Nach der Veröffentlichung neuer Bodenrichtwerte liegen diese 4 Wochen bei den Gemeinden aus. Dort sind die Bodenrichtwerte für jeden kostenlos einzusehen.

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Was genau ist eigentlich eine Immobilienblase?

Immobilien werden üblicherweise gekauft, um sie entweder selbst zu nutzen oder gewinnbringend zu vermieten. Bei einer Immobilienblase verschiebt sich die Motivation für einen Immobilienerwerb. Ist der Hauptgrund der meisten Käufer ein Wertzuwachs der Immobilie, ist eine Blasenbildung sehr wahrscheinlich. Man kann sich das so vorstellen, dass der Nutzen einer Immobilie darin liegt, dass man sie entweder selbst bewohnen oder lukrativ vermieten kann. Bei einer Blasenbildung entkoppelt sich dieser Nutzen von den Preisen. Dadurch dass die Preise nicht durch einen Nutzen „abgesichert“ sind, können sie ins Bodenlose fallen. Es gibt einige Kriterien, die auf eine Blasenbildung hinweisen.

1. Kaufmotivation ist Spekulation auf steigende Preise

Ein starkes Anzeichen für eine Immobilienblase ist die Spekulation auf steigende Preise als Hauptmotiv von Immobilienkäufern. Wir sind als Makler in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf tätig. Daher haben wir in dieser Region sehr viel Kontakt mit Immobilienkäufern und deren Motivationsgründe für den Erwerb einer Immobilie. Die meisten unserer Kaufinteressenten wollen selbst in der gekauften Immobilie wohnen. Eine Spekulation auf steigende Immobilienpreise ist unserer Erfahrung nach ein eher seltener Grund eine Immobilie zu kaufen.

2. Viele Leerstände

Immobilienleerstände sowie brachliegende Baugrundstücke sind ein weiteres starkes Indiz auf eine Blasenbildung. Auch in der Region um Wasserburg, Ebersberg und Haag gibt es leerstehende Immobilien. Für die Eigentümer ist es häufig nicht rentabel die Immobilie zu vermieten, da dies zunächst mit nicht unerheblichen Investition einhergeht und die Rendite auf diese Investitionen relativ gering ist. Verkaufen möchten sie die Immobilie aber auch nicht, da sie davon ausgehen, dass es im Moment keine bessere Anlagealternative gibt. Handeln viele Eigentümer nach diesem Muster, kann man von einer Blase ausgehen. Aber auch hier können wir Entwarnung geben. Immobilienleerstände sind relativ selten in unserer Region. Auch hier besteht also kein Indiz auf eine Blasenbildung.

3. Niedrige Mietrendite

Als Mietrendite bezeichnet man die jährliche „Verzinsung“ einer Immobilieninvestition. Investiert man in den Erwerb einer Immobilie beispielsweise 200.000 € und nimmt dann jährlich 10.000 € Mieteinnahmen ein, hat man eine jährliche Mietrendite von 5%. Die Mietrenditen sind in unserer Region in den letzten Jahren stark gesunken. Kauft man eine Immobilie in unserer Region, kann der Käufer etwa mit einer Nettomietrendite von 2% rechnen. Noch vor etwa 10 Jahren lag die übliche Nettomietrendite bei etwa 5%. Das heißt nichts anderes, als dass die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Eine Mietrendite von 2% erscheint vielen gerade noch akzeptabel. Man muss aber ganz klar sagen, dass Investitionen in Immobilien unrentabel werden, sollte die Mietrendite weiterhin sinken. Steigen die Kaufpreise also in den nächsten Jahren weiterhin so rasant, während die Mieten langsamer ansteigen, ist eine noch geringere Mietrendite unvermeidlich. Eine Kapitalanlage in Immobilien ist ab diesem Moment nur noch zu begründen, wenn man auf einen Anstieg der Immobilienpreise spekuliert.

Aufgrund des Niedrigzinsumfelds scheinen Mietrenditen von 2% gerade noch akzeptabel und kein Hinweis auf eine Immobilienblase zu sein. Sollten die Mietrenditen allerdings in den nächsten Jahren weiterhin so stark sinken, könnte sich eine Immobilienblase herausbilden.

4. Leichtfertige Kreditvergabe

Die Immobilienblase, die 2008 in den USA platzte, wurde in erster Linie durch allzu leichtfertige Kreditvergaben verursacht. Immobilienkredite wurden damals auch an Personen vergeben, bei denen es unwahrscheinlich ist, dass sie den Kredit jemals zurück zahlen können. Bei diesem Punkt kann man sagen, dass es eine solche Situation in Deutschland mit Sicherheit nicht gibt. Die Banken prüfen in aller Regel relativ genau, ob jemand kreditwürdig ist. Zudem besteht bei den meisten Immobilienfinanzierungen ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10%. Dadurch sind Kreditausfällen im großen Stil wie 2008 in den USA in Deutschland nicht zu erwarten.

Fazit

Laut unserer Analyse besteht in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf keine Immobilienblase. Zu diesem Schluss kommen wir, da der Nachfrage nach Immobilien ein tatsächlicher Bedarf an Wohnraum zugrunde liegt. Sollten die Kaufpreise aber weiterhin so rasant steigen und sich von den Mietrenditen und dem tatsächlichen Wohnraumbedarf entkoppeln, ist eine Blasenbildung in Zukunft sicher nicht ausgeschlossen.

Wichtiger Hinweis

Dass unserer Meinung nach keine Immobilienblase besteht, heißt nicht, dass die Preise in Zukunft nicht sinken können. Faktoren, die zu einem Sinken der Immobilienpreise führen könnten, finden Sie in diesem Artikel. Eine Änderung der Immobilienpreise ist aber in der Regel ein langsamer Prozess, so dass Immobilieneigentümer genug Zeit haben zu reagieren. Angst vor einem Crash oder einem Platzen der Immobilienblase muss man unserer Meinung nach nicht haben.

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In den Landkreisen Rosenheim, Mühldorf und Ebersberg zeigen die Pandemie-Effekte Wirkung: Durch Homeoffice und wenig Ausgang schätzen die Menschen mehr denn je ihr Zuhause. Folge: Die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Während des Lockdowns im Frühjahr überlegten viele Menschen in eine größere Wohnung mit Balkon oder ein Eigenheim mit Garten zu ziehen. Viele wissen, dass sie künftig mobiler arbeiten können und nicht mehr jeden Tag ins Büro müssen. Davon profitiert unsere Region. Wir beobachten verstärkte Nachfrage von Familien aus München, die sich ein Zuhause in ländlicher Lage wünschen. Die Kaufentscheidung wird dadurch erleichtert, dass die Zinsen ungebrochen günstig sind.

Mittelfristig könnte sich die Lage eintrüben

Nicht wenige Experten rechnen damit, dass sich die Situation in den kommenden Monaten oder gar Jahren verschlechtern könnte. Schon heute prüfen die Banken bei Finanzierungsanfragen genauer. Bekamen vor der Corona-Krise gutverdienende Paare auch mit wenig Eigenkapital eine Darlehenszusage, so müssen sie heute etwa 20 Prozent der Kaufsumme nachweisen. Zudem könnte mittelfristig die Zahl der Firmeninsolvenzen steigen und in der Folge die Arbeitslosenquote klettern. Dies könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise unter Druck geraten. Wer sich schon länger mit dem Verkauf einer Immobilie trägt, sollte es jetzt angehen: Der Zeitpunkt ist optimal. Kaufinteressenten können sich überlegen noch ein paar Monate zu warten, um auf ein Sinken der Immobilienpreise zu spekulieren. Aber auch hier warnen wir: wenn das perfekte Zuhause für die eigene Familie gefunden ist, lieber zuschlagen als auf ein Sinken der Preise spekulieren. Dass die Immobilie den eigenen Vorstellungen entspricht, hat im Laufe eines Lebens ein größeres Gewicht als ein Preisnachlass. Und letztendlich wissen auch wir nicht, ob die Immobilienpreise tatsächlich sinken werden. Schließlich hat sich der Immobilienmarkt im letzten Jahrzehnt als erstaunlich robust gezeigt.

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Wir sind Spezialisten für die Immobilienpreise rund um die Gemeinden Edling, Pfaffing, Steinhöring, Haag, Rott und Wasserburg. In unserer Region sind die Immobillienpreise seit etwa 2010 stark angestiegen. Häufig werden wir gefragt, ob der starke Anstieg der Immobilienpreise weiterhin anhalten wird. Da natürlich auch wir nicht die Zukunft vorhersehen können, können wir darauf keine endgültige Antwort geben. Es gibt allerdings einige Anhaltspunkte anhand derer man über die Entwicklung der Immobilienpreise spekulieren kann. Dazu ist es zunächst wichtig zu verstehen, warum die Immobilienpreise in unserer Region in den letzten 10 Jahren so stark gestiegen sind. Dafür gibt es drei zentrale Auslöser.

1. Auslöser: Boomregion München

Die Metropolregion München ist eine der wirtschaftlich stärksten Regionen in Deutschland. Daher zieht sie Arbeitnehmer und Unternehmen aus ganz Deutschland, ja sogar der ganzen Welt an. Auch die Landkreise Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf profitieren von dieser Situation. Je mehr Leute in unserer Region wohnen möchten, desto stärker steigen die Preise von Wohnimmobilien.

2. Auslöser: Zinssituation

In den letzten Jahren konnte ein deutschlandweiter Immobilienboom beobachtet werden. Einer der Hauptgründe ist die veränderte Zinspolitik. Da die Anlage von Vermögen auf Bankkonten zunehmend unrentabel geworden ist, suchen die Deutschen nach Investitionsmöglichkeiten mit einer größeren Rendite. Hinzu kommt, dass durch die niedrigen Zinsen von Immobilienkrediten die Finanzierungskosten für Immobilieninvestments gesunken sind. Daher können es sich immer mehr Leute leisten, einen Kredit für eine Immobilie aufzunehmen. Die aktuelle Zinssituation wirkt also gleich auf zweifache Weise auf den Immobilienmarkt: zum einen suchen die Leute Alternativen zum Sparkonto, zum anderen werden Immobilienkredite immer erschwinglicher. Daher steigt die Nachfrage nach Wohneigentum.

3. Auslöser: Demographie

Der dritte Auslöser für die gestiegenen Immobilienpreise ist die deutsche Bevölkerungsstruktur. Es ist allgemein bekannt, dass es in den letzten Jahrzehnten immer weniger Geburten in Deutschland gab. Unsere Bevölkerung schrumpft also allmählich. Allerdings erfolgte der Rückgang der Geburten nicht in einer linearen Weise sondern war durch diverse Phasen gekennzeichnet. Wie man in unstenstehender Graphik erkennen kann, ist die bevölkerungsstärkste Gruppe in Deutschland die heute 50- bis 60-Jährigen. Das liegt daran, dass es in Deutschland in den 60er Jahren einen regelrechten Baby-Boom gab. Einen weiteren kleineren Baby-Boom gab es in Deutschland um das Jahr 1990. Bei diesem kleineren Baby-Boom handelt es sich um einen sogenannten Echo-Effekt des größeren Baby-Booms. Die Geburten sind um das Jahr 1990 angestiegen, da nun die bevölkerungsstarke Gruppe der Babyboomer selbst Kinder bekommen hat. Personen, die im Zuge des kleineren Baby-Booms geboren sind, sind heute um die 30 Jahre alt. Und hier erklärt sich einer der Hauptgründe für die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien der letzten 10 Jahre.

Die um das Jahr 1990 geborene Bevölkerung ist in den letzten 10 Jahren aus dem Elternhaus ausgezogen und hat daher zusätzlichen Wohnraum nachgefragt. Es ist allerdings recht wenig zusätzlicher Wohnraum frei geworden. Das ist der Fall, da die meisten Menschen, wenn die Kinder außer Haus sind, weiterhin im Familienheim wohnen bleiben. Daher ergibt sich eine höhere Nachfrage nach Wohnraum: Zum einen wohnen die Babyboomer auch nach Auszug ihrer Kinder in Einfamilienhäusern und großen Wohnungen. Zum anderen fragen auch deren Kinder Wohnraum für sich und ihre Familie nach.

Da die Jahrgänge, die in den kommenden Jahren aus dem Elternhaus ausziehen werden, wesentlich kleiner sind, sollte sich der demographische Effekt in den nächsten Jahren abschwächen. In den kommenden Jahrzehnten kann sich der demographische Effekt sogar umkehren, da durch die älteren Generationen mehr Wohnraum freigegeben werden wird, als durch die jüngeren nachgefragt werden wird.

Und was passiert jetzt mit den Immobilienpreisen?

Leider können auch wir nicht voraussehen, wie sich die Immobilienpreise in unserer Region in Zukunft entwickeln werden. Daher können wir nur die einzelnen Aspekte aufführen, die die Immobilienpreise beeinflussen. Es liegt am geneigten Leser die einzelnen Auslöser zu beobachten und so zu eigenen Prognosen bezüglich des Immobilienmarkts zu kommen. Daher zum Abschluss eine Übersicht über die Faktoren, die den Immobilienmarkt in Zukunft beeinflussen könnten.

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Bei genauer Betrachtung des Immobilienmarktes lässt sich aktuell zum 20.04.2020 feststellen, dass die Preisentwicklung im Moment noch relativ stabil ist. Die Angebotsmenge ging Mitte März etwas zurück, der Markt verharrte für kurze Zeit in einer „Schockstarre“, nun scheint aber wieder etwas Bewegung in das Marktgeschehen zu kommen.

Dies kann sich jederzeit ändern, niemand von uns weiß, wie sich die Wirtschaftskrise, die Kurzarbeit, die erhöhte Arbeitslosigkeit etc. auf die Preise auswirken. Auch einige Banken tun sich daher im Moment schwerer bei der Genehmigung von Immobilien-Finanzierungen.

Um hier stets auf dem neuesten Stand zu bleiben, hat das Institut Dr. Hettenbach den „corona-immobilienmonitor.de“ entwickelt. Hier sehen Sie in Echtzeit, in welchem Verhältnis sich der Immobilienmarkt in Relation zu Corona-Infektionen auswirkt. Und dies nicht nur Deutschlandweit, sondern aufgeschlüsselt in Landkreise und sogar einzelne Städte und Gemeinden.

Man muss allerdings bedenken, dass diese Immobilienpreise wohl Angebotspreise sind – anders kann es nicht sein – und sich die Veränderungen im Markt immer nur im Zeitverzug beobachten lassen werden. Interessant zu beobachten ist es aber dennoch.

Dieses Portal ist für jeden zugängig und wird im Moment noch kostenlos angeboten. Ein großes Lob und herzlichen Dank meinerseits dafür!

https://www.corona-immobilienmonitor.de/

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Sie bekommen dann per Email eine sehr grobe Einschätzung des Preises. Doch jetzt wird es interessant. Dieser kostenlose Service wird von sogenannten „Leads-Verkäufern“ angeboten, wie diese Firmen in der Branche genannt werden. Diese Internet-Firmen arbeiten mit einer Reihe gelisteter Makler zusammen, an welche die Kontakte der Immobilienbesitzer weiterverkauft werden. Das ist das Geschäftsmodell.

Diese Firmen investieren im Moment sehr viel Geld, um die Aufmerksamkeit der Immobilienbesitzer auf sich zu ziehen. So schalten sie beispielweise Werbespots bei großen Fernsehsendern und investieren in Anzeigen, die in der Google-Suche noch vor den eigentlichen Suchergebnissen angezeigt werden.

Der Vorteil für diese Makler liegt darin, dass sie so Immobilienbesitzer kontaktieren können, um so an einen Auftrag zu gelangen. Da grundsätzlich ein Makler aus dem vorhandenen Maklerpool der Leads-Firmen genommen wird, ist nicht sichergestellt, dass dieser auch die nötige Fachkunde und Ortskenntnis besitzt.

Für Makler ist es im Moment nicht einfach, an interessante Verkaufsobjekte zu kommen. Nur durch Erfahrung, große Fachkompetenz und einen entsprechenden Ruf ist es möglich, Kundenaufträge zu erhalten. Daher scheint das Angebot der Leads-Verkäufer für manche Makler attraktiv.

Für mich ist dieses Geschäftsmodell keine Option, meine Kunden beauftragen mich, da sie mich für kompetent halten und nicht dafür, dass ich diese Kontakte eingekauft habe.

Eine realistische Wertermittlung ist nur nach einer Besichtigung in Kombination mit regionalen Ortskenntnissen möglich und auch wichtig, um den bestmöglichen Preis beim Verkauf zu erzielen.

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2. Lassen Sie einen Energieausweis anfertigen. Ist eine Immobilie bewohnbar, sieht der Gesetzgeber vor, dass den Kaufinteressenten spätestens zur Besichtigung ein Energieausweis vorgelegt werden kann. Ausgenommen von dieser Regelung sind denkmalgeschützte Immobilien. Einen Energieausweis können Sie bei einem Energieberater ausstellen lassen. Kontaktieren Sie uns und wir leiten Ihnen die Kontakte erfahrener Energieberater in unserer Region weiter.

2. Rücken Sie Ihre Immobilie ins richtige Licht. Präsentieren Sie Ihr Haus von seiner besten Seite. Ein gepflegter Garten- und Eingangsbereich gehören ebenso dazu wie Ordnung in allen Räumen. Auch Keller und Speicher werden besichtigt, also vorher auch hier nochmals aufräumen und sauber machen. Übrigens: Mehrere paar Schuhe in Nähe des Eingangs im Flur sind ein absolutes „No go“, so praktisch das auch ist – ich gebe zu, auch meine Familie liebt es, die Schuhe am Eingangsbereich stehen zu haben, darüber hat es bei uns zu Hause schon einige Diskussionen gegeben. Vor der Besichtigung aber bitte die Schuhe auf jeden Fall wegräumen. Und wenn Sie es ganz perfekt machen möchten, entpersonalisieren Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Räumen Sie alle persönlichen Gegenstände möglichst außer Sichtweite, entfernen Sie Fotos und Ihre lieb gewonnen Urlaubsandenken. Alles sollte möglichst klar und übersichtlich aussehen. So kann sich der Kaufinteressent am besten in die Immobilie hineindenken und im Geiste schon mit seinen eigenen Möbeln einrichten.

3. Machen Sie nicht jedem die Tür auf! Bevor Sie unbekannte Leute in Ihr Haus lassen, sollten Sie sich informieren, mit wem Sie es zu tun haben. Klären Sie möglichst viel vorher am Telefon ab, z.B. was die Beweggründe für das Interesse sind, was der Anrufer genau sucht, wie viele Personen dort einziehen möchten und ob die Immobilie wohl für den Interessenten finanzierbar sein wird. So stellen Sie sicher, dass Sie den sogenannten Besichtigungstourismus vermeiden und nur die wirklich ernsthaft am Kauf interessierten in Ihr Haus lassen.

4. Die Besichtigung der Immobilie sollte immer tagsüber erfolgen, keinesfalls in der Abenddämmerung oder gar bei Dunkelheit. Verschieben Sie den Termin lieber auf das Wochenende. Jedes Haus wirkt bei strahlendem Sonnenschein besser als an einem trüben Regentag. Versuchen Sie, dies bei der Terminvereinbarung zu berücksichtigen.

5. Inserieren Sie Ihre Immobilie richtig. Sie schalten eine Zeitungsanzeige und verkaufen an einen der drei Interessenten. Jetzt haben Sie zwar schnell verkauft, es kann aber sein, dass Sie „zu billig“ verkauft haben. Ziel sollte es sein, die Immobilie in kurzer Zeit einem möglichst großen Kreis von Interessenten bekannt zu machen und dann den Käufer zu ermitteln, der bereit ist, den besten Kaufpreis dafür zu zahlen. Nur so können Sie gewährleisten, dass Sie den besten momentan am Markt zu erzielenden Kaufpreis bekommen.

6. Informieren Sie den Käufer über alles! Schon oft ist es vorgekommen, dass es nach der Vertragsunterzeichnung beim Notar böse Überraschungen für Käufer und Verkäufer gegeben hat. Sei es, dass der Verkäufer vorher nicht über notwendige noch ausstehende und kostspielige Erschließungsmaßnahmen informiert hat, falsche Angaben zur möglichen Bebauung von Grundstücken gemacht hat oder z.B. über mögliche Umbaumaßnahmen falsch informiert hat, um nur einiges zu nennen. Die Konsequenz ist dann die Rückabwicklung des Verkaufs auf Kosten des Verkäufers oder sogar die Forderung von Schadensersatzansprüchen. Beugen Sie hier vor und informieren Sie über alles rechtzeitig – und zwar wirklich über alles, was für den Käufer von Bedeutung ist.

7. Stellen Sie sicher, dass der Käufer über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt, denn dies ist nicht die Aufgabe des Notars. So mancher Immobilienverkäufer hat sich auf die Aussage des Käufers verlassen, dies sei „alles kein Problem“. Wenn der Käufer dann nicht zahlen kann, sind kostspielige Rückabwicklungen die Folge.

8. Die Schlüsselübergabe und die In Besitznahme der Immobilie erfolgt erst dann, wenn der komplette Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers gutgeschrieben ist. Geben Sie auf keinen Fall den Schlüssel vorher heraus.

9. Machen Sie eine ordentliche Übergabe der Immobilie. Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und vermerken Sie die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom und veranlassen Sie eine Zwischenabrechnung für die Heizkosten.

Viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie wünscht Ihnen Ihre Martina Wesseling.

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