Sich bei uns vormerken zu lassen ist kostenlos und unverbindlich. Wir informieren zuerst unsere vorgemerkten Kaufinteressenten per E-Mail über neue Immobilien.

Diese beiden Vorteile hat eine Vormerkung für Sie:

Sie erfahren zuerst von neuen Angeboten

Wir informieren immer zuerst unsere vorgemerkten Kaufinteressenten, bevor wir die öffentliche Vermarktung starten. Dadurch haben die Vorgemerkten einen Zeitvorsprung vor den anderen Kaufinteressenten. Dieser Zeitvorsprung kann für Sie der entscheidende Faktor sein, den Zuschlag zu einem attraktiven Objekt zu bekommen.

Sie erfahren von Objekten, die nicht auf dem öffentlichen Markt erscheinen

Manche Verkäufer bevorzugen einen diskreten Verkauf. Das heißt, sie wollen nicht, dass die eigene Immobilie auf den Portalen erscheint. Daher finden Sie einige unserer Objekte gar nicht in unserer öffentlichen Vermarktung. Diese Objekte werden an einen unserer vorgemerkten Interessenten verkauft. Wenn Sie sich also als Kaufinteressent vormerken lassen, haben Sie die Chance auch von solchen Immobilien zu erfahren.

Wir sind als Immobilienmakler auf die Landkreise Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf spezialisiert. Wenn Sie eine Immobilie in dieser Region suchen, macht eine Vormerkung bei uns Sinn. Wir konnten schon einigen unserer vorgemerkten Kaufinteressenten zur Traumimmobilie verhelfen.

Lassen Sie sich vormerken!

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Was hat sich in den letzten Monaten geändert?

Für viele Kaufinteressenten ist die Situation in den vergangenen Monaten problematisch geworden: Höhere Bauzinsen, gestiegene Baukosten und steigende Lebenshaltungskosten sorgen für Schwierigkeiten bei der Finanzierbarkeit der eigenen Immobilie. Dazu kommt die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Situation. All das führt dazu, dass für viele Kaufinteressenten der Traum der eigenen Immobilie kaum noch bezahlbar ist. Auch solche Kaufinteressenten, die sich eine Immobilie weiterhin leisten können, zögern, da sie erst beobachten wollen, wie der Markt sich entwickelt.

Dadurch entsteht eine neue Dynamik am Immobilienmarkt: In den vergangenen Jahren war die wirtschaftliche Situation der Region sehr gut und die Banken haben Kredite zu günstigen Konditionen vergeben. Unter den neuen Bedingungen können sich viele Käufer die hohen Preise schlicht nicht mehr leisten. Durch die verminderte Nachfrage kann man beobachten, dass Objekte länger auf dem Markt verweilen und es länger braucht, bis ein passender Käufer gefunden ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?

So mancher Immobilienkäufer befürchtet, dass nun genau der falsche Zeitpunkt sein könnte, um eine Immobilie zu kaufen. In manchen Quellen liest man von einem drohenden Immobiliencrash – oder gar dem Platzen einer Immobilienblase. Diese Gerüchte halten wir für Panikmache. Wir rechnen nicht mit einem langfristigen Wertverfall von Immobilien. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahrzehnten als außerordentlich stabil erwiesen. Durch die hohe Inflation ist es gerade jetzt ratsam, größere Barvermögen in Sachwerte anzulegen. Auf die Sicht von Jahrzehnten hat sich die Investition in eine Immobilie in unserer Region fast immer gelohnt. Bei Immobilien heißt es langfristig denken. Wir denken also, dass es sich um einen guten Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie handelt. Wir sind spezialisiert auf Immobilienverkäufe in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Wohnraum in dieser Region ist nach wie vor sehr gefragt und wir sehen keinen Grund, dass dieser Trend abbricht. Kaufinteressenten dürfen sich also darauf einstellen, dass eine Immobilie in unserer Region eine langfristig rentable Entscheidung ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Umgekehrt fragen sich nun auch viele Verkäufer, ob sie den richtigen Moment zum Verkauf verpasst haben. Auch hier möchten wir beruhigen. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren und Jahrzehnten sind die Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau. Fast alle Verkäufer verkaufen mit deutlichem Gewinn, da sich der Wert ihrer Immobilie seit dem Erwerb deutlich gesteigert hat. Es handelt sich also immer noch um einen guten Zeitpunkt für den Verkauf. Verkäufer dürfen sich aber darauf einstellen, dass die Vermarktungsphase sich etwas länger hinzieht und sollten genug Zeit einplanen. Jetzt ist es besonders wichtig, den Immobilienverkauf mit einer guten Strategie anzugehen. Fehler beim Immobilienverkauf können sich nun als besonders folgenschwer herausstellen.

Wir kümmern uns um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und keine Fehler machen wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Wir entwickeln eine Vermarktungsstrategie, die auf einen solventen Käuferkreis zugeschnitten ist und präsentieren Ihre Immobilie von der besten Seite. Für jede Immobilie gibt es den passenden Käufer und wir sorgen dafür, dass sich dieser in Ihre Immobilie verliebt. Von der Wertermittlung bis zur Übergabe begleiten wir Sie und sorgen dafür, dass alles glatt läuft. Gehen Sie auf Nummer sicher und verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Martina Wesseling Immobilien.

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Wer an ein baldiges Platzen einer Immobilienblase glaubt, beruft sich gerne auf eine Studie der Deutschen Bank aus dem Frühjahr 2021. Diese Studie prognostiziert ein baldiges Ende des aktuellen Hauspreiszyklus. Für die Metropolregion München wird ein Ende des Aufschwungs schon für nächstes Jahr vorhergesagt. Doch bedeutet das wirklich, dass es eine Immobilienblase gibt, diese bald platzt und die Immobilienpreise verfallen werden? Wir haben uns diese Studie genauer angesehen, um ein bisschen Klarheit zu schaffen.

Prognosen zum Immobilienmarkt sind nur eingeschränkt möglich

Die zukünftige Nachfrage kann über die Demographie und Annahmen über Binnenwanderungsverhalten, Immigration und Wohnflächenbedarf vorhergesagt werden. Das zukünftige Angebot kann über den bereits bestehenden Immobilienbestand, Baugenehmigungen und geplante Bauvorhaben modelliert werden. Daneben müssen weitere Annahmen wie zum Beispiel über die wirtschaftliche Entwicklung und die Zinsentwicklung getroffen werden. Das Eintreffen dieser Annahmen ist natürlich keinesfalls gesichert. Trotzdem haben Prognosen ihre Berechtigung: Eine Prognose bildet immerhin ab, welches Szenario am wahrscheinlichsten ist und kann oft einen gewissen Trend für die Zukunft vorhersagen. Die Studie der Deutschen Bank besteht in einer solchen Prognose für den Immobilienmarkt der nächsten Jahre.

Der Immobilienmarkt verläuft in Zyklen des Aufschwung und Abschwungs

Die genannte Studie beschreibt den Wohnimmobilienmarkt als eine Aneinanderreihung von Aufschwüngen und Abschwüngen – sogenannte Immobilienzyklen. In einem Aufschwung steigen die Immobilienpreise, in einem Abschwung sinken die Immobilienpreise. Dabei handelt es sich um inflationsbereinigte Immobilienpreise. Den letzten Abschwung verorten die Autoren von Mitte der 90er-Jahre bis etwa 2008. Seitdem befinden wir uns in einem Aufschwung der Immobilienpreise. Die Autoren der Studie vermuten, dass dieser Aufschwung bald seinen Höhepunkt erreichen und eine neue Phase des Abschwungs beginnen wird.

Ein Abschwung bedeutet nicht, dass es einen dramatischen Crash gibt

Ein Abschwung der Immobilienpreise verläuft typischerweise sehr langsam und nicht in einem plötzlichen Crash. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass hier von inflationsbereinigten Preisen die Rede ist. Oft ist ein Abschwungszyklus gekennzeichnet durch stagnierende Preise und nicht durch starke nominale Preisrückgänge. Durch die Kombination von stagnierenden Preisen und einer stetigen Inflation ergeben sich über die Jahre sinkende inflationsbereinigte Immobilienpreise. Eine Abschwungphase darf man sich nicht als einen plötzlichen, starken Verfall der Preise oder ein Platzen einer Immobilienblase vorstellen. Eine Abschwungphase ist vielmehr gekennzeichnet durch lange Vermarktungszeiten und einer besseren Verhandlungsposition der Käufer.

Studie sagt Beginn des Abschwungs für nächstes Jahr voraus

Die Studie der Deutschen Bank besagt, dass der Höhepunkt des aktuellen Aufschwungs in der Metropolregion rund um München ca. 2021 erreicht werden könnte. Ab diesem Zeitpunkt könnte eine neue Phase des Abschwungs beginnen.

Unsere Empfehlungen

Kaufinteressenten sollten nicht auf fallende Immobilienpreise spekulieren

So mancher Kaufinteressent könnte jetzt auf die Idee kommen, mit dem Kauf lieber noch ein paar Jahre zu warten, sodass er von fallenden Preisen profitieren kann. Davon raten wir ab. Niemand weiß genau, wann der Abschwung kommt und wie stark er ausfallen wird. Unserer Einschätzung nach gibt es am Immobilienmarkt derzeit keine Blasenbildung. Daher wird auch der Beginn des Abschwungs nicht durch einen starken Preisverfall gekennzeichnet sein. Somit ist es fraglich, ob man sich durch Warten viel Geld sparen wird.

Die Zeiten für einen Verkauf sind gut

Im Moment sind die Preise recht hoch und der Verkäufer ist in einer guten Verhandlungsposition. In einer Abschwungphase muss der Verkäufer damit rechnen, dass es länger dauert, einen passenden Käufer zu finden und etwas Verhandlungsspielraum beim Preis einplanen. Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf ist jedoch von vielen individuellen Umständen abhängig und sollte daher nicht überstürzt werden, nur weil die Marktverhältnisse gut sind.

Kauf und Verkauf einer Immobilie immer als langfristige Investition sehen

Wir raten dazu, die Investition in eine Immobilie als langfristige Anlage zu sehen und auch Kauf- und Verkaufsentscheidungen dementsprechend zu betrachten. Auf einen Zeitraum von Jahrzehnten fallen Schwankungen gar nicht so stark ins Gewicht. Wer zum Beispiel Mitte der 90er-Jahre eine Immobilie gekauft hat, hat vielleicht gar nicht bemerkt, dass die Immobilienpreise nach dem Kauf gesunken sind. Mittlerweile haben diese Käufer eine ordentliche Wertsteigerung ihrer Immobilie verzeichnet. Immobilien haben sich in der Vergangenheit in unserer Region als solide Anlageobjekte bewährt und wir denken, dass sich das auch für die Zukunft bewahrheiten wird.

Wenn der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie gekommen ist, sind wir Ihr Partner. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Mieten kann aus finanzieller Sicht von Vorteil sein, wenn …

… der Mieter sein Eigenkapital anderweitig investiert

Entscheidet man sich dagegen, ein Eigenheim zu erwerben, sollte eine anderweitige Geldanlage für das Eigenkapital gewählt werden. Beispielsweise der Kauf einer fremdgenutzten Immobilie oder die Investition in ein diversifiziertes Aktienportfolio bieten sich an. 

… der Mieter diszipliniert spart – auch ohne „Sparzwang“ durch Kredittilgung

Die monatliche Tilgung übt auf Immobilieneigentümer eine Art „Sparzwang“ aus, da die Rate monatlich beglichen werden muss. Diese Rate ist zumindest am Anfang meist höher als die Miete, die der Mieter zu zahlen hat. Wenn der Mieter das eingesparte Geld verkonsumiert, ist er finanziell auf lange Sicht gegenüber dem Eigenheimbesitzer im Nachteil. Zeigt der Mieter eine ebenso hohe Spardisziplin und investiert monatlich das überschüssige Geld in eine alternative Anlageform, kann er häufig eine bessere Rendite erzielen als durch den Kauf eines Eigenheims.

… Flexibilität in der Wahl des Wohnortes wichtig ist

Als Mieter ist man in der Wahl des Wohnortes flexibler als der Eigenheimer. Dadurch können zum Beispiel Umzüge aus beruflichen Gründen leichter verwirklicht werden. Auf eine berufliche Chance und somit ein eventuell höheres Gehalt zu verzichten, weil das Eigenheim nicht aufgegeben werden soll, trägt massiv zu den Opportunitätskosten eines Eigenheims bei. Für alle, die großen Wert auf Flexibilität legen und einen Wohnortwechsel in Betracht ziehen, kann Mieten die bessere Option sein.

Wohnen im Eigenheim eignet sich, wenn …

… das Eigenheim die vom Erwerber bevorzugte Geldanlage ist

Wie zuvor angedeutet ist mieten aus finanzieller Sicht nur dann von Vorteil, wenn das im Vergleich zum Immobilienerwerb eingesparte Geld in eine alternative Geldanlage investiert wird. Als alternative Geldanlage werden üblicherweise fremdgenutzte Immobilien oder Aktien gewählt. Diese alternativen Anlageformen sind natürlich mit einem gewissen Aufwand und Risiken verbunden. Werden alternative Anlageformen aus diesen oder anderen Gründen abgelehnt, ist der Kauf eines Eigenheims eine durchaus attraktive Geldanlage.

… der Eigentümer Wert auf die Annehmlichkeiten des Wohnens in der eigenen Immobilie legt

Zu guter Letzt geht mit einem Eigenheim natürlich nicht nur eine finanzielle Entscheidung einher sondern auch ein gewisser Lebensstil. Die Freiheit, sein Zuhause so gestalten zu können, wie man es möchte und keine Angst vor einer Kündigung haben zu müssen, sind Vorteile, die der Eigenheimbewohner unabhängig von finanziellen Gesichtspunkten genießen kann.

Fazit

Kaufen ist nicht grundsätzlich besser als mieten. Vielmehr kommt es auf die individuellen Präferenzen und Interessen des Einzelnen an. Für viele ist der Kauf eines Eigenheims tatsächlich eine sinnvolle Geldanlage. Pauschal lässt sich aber nicht sagen, dass mieten aus finanzieller Sicht die schlechtere Entscheidung ist.

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Was ändert sich für unsere Kunden?

Wir haben bisher bei einem Verkauf 3% Maklerprovision vom Käufer und 1% Provision vom Verkäufer verlangt. Durch die Neuregelung wird es nicht mehr möglich sein, dem Käufer mehr Provision als dem Verkäufer zu berechnen, wenn uns der Verkäufer beauftragt hat. Daher werden wir ab dem 23. Dezember eine Provision in gleicher Höhe sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer berechnen.

Was halten wir von der Neuregelung?

Wir begrüßen die neuen Verordnungen zu Maklerprovision. Im Gegensatz zu vielen anderen Maklern haben wir immer schon Provision vom Verkäufer verlangt. Daher wird sich für uns und unsere Kunden durch die neue Provisionsregelung gar nicht so viel ändern. Durch die Rückmeldung unserer Verkäufer wissen wir, dass wir für den Immobilienverkäufer einen großen Mehrwert bieten. Wir meinen, dass es daher nur gerecht ist, wenn sich der Verkäufer zur Hälfte an der Maklerprovision beteiligt. Auch vor der Neuregelung gab es immer wieder Verkäufer, die freiwillig sogar die komplette Maklerprovision übernommen haben. Auch diese Provisionsregelung ist natürlich nach wie vor möglich.

Wird die Neuregelung die Immobilienkäufer entlasten?

Unsere Regierung hat die Neuregelung eingefüht, um Immobilienkäufer zu entlasten. Für Immobilienkäufer besteht natürlich die Gefahr, dass der Anteil der Provision, die der Verkäufer zahlt, einfach auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird und somit die finanzielle Belastung für den Käufer genau gleich bleibt. Mit der Zeit wird sich zeigen, wie der Markt auf die neue Regelung reagiert.

Wir rechnen aber auf jeden Fall damit, dass sich mehr Immobilienverkäufer an einen Privatverkauf ohne Makler wagen werden. Dadurch könnten sich für Kaufinteressenten einige Schnäppchen ergeben. Viele Immobilieneigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie falsch ein und vermarkten ihre Immobilie suboptimal. Für aufmerksame Kaufinteressenten können sich dadurch gute Kaufgelegenheiten ergeben.

Es bleibt spannend, wie der Immobilienmarkt auf die Neuregelung der Maklerprovision reagieren wird. Auf diesem Blog werden wir Sie über Neuentwicklungen und Trendwenden auf dem Laufenden halten.

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Was genau ist eigentlich eine Immobilienblase?

Immobilien werden üblicherweise gekauft, um sie entweder selbst zu nutzen oder gewinnbringend zu vermieten. Bei einer Immobilienblase verschiebt sich die Motivation für einen Immobilienerwerb. Ist der Hauptgrund der meisten Käufer ein Wertzuwachs der Immobilie, ist eine Blasenbildung sehr wahrscheinlich. Man kann sich das so vorstellen, dass der Nutzen einer Immobilie darin liegt, dass man sie entweder selbst bewohnen oder lukrativ vermieten kann. Bei einer Blasenbildung entkoppelt sich dieser Nutzen von den Preisen. Dadurch dass die Preise nicht durch einen Nutzen „abgesichert“ sind, können sie ins Bodenlose fallen. Es gibt einige Kriterien, die auf eine Blasenbildung hinweisen.

1. Kaufmotivation ist Spekulation auf steigende Preise

Ein starkes Anzeichen für eine Immobilienblase ist die Spekulation auf steigende Preise als Hauptmotiv von Immobilienkäufern. Wir sind als Makler in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf tätig. Daher haben wir in dieser Region sehr viel Kontakt mit Immobilienkäufern und deren Motivationsgründe für den Erwerb einer Immobilie. Die meisten unserer Kaufinteressenten wollen selbst in der gekauften Immobilie wohnen. Eine Spekulation auf steigende Immobilienpreise ist unserer Erfahrung nach ein eher seltener Grund eine Immobilie zu kaufen.

2. Viele Leerstände

Immobilienleerstände sowie brachliegende Baugrundstücke sind ein weiteres starkes Indiz auf eine Blasenbildung. Auch in der Region um Wasserburg, Ebersberg und Haag gibt es leerstehende Immobilien. Für die Eigentümer ist es häufig nicht rentabel die Immobilie zu vermieten, da dies zunächst mit nicht unerheblichen Investition einhergeht und die Rendite auf diese Investitionen relativ gering ist. Verkaufen möchten sie die Immobilie aber auch nicht, da sie davon ausgehen, dass es im Moment keine bessere Anlagealternative gibt. Handeln viele Eigentümer nach diesem Muster, kann man von einer Blase ausgehen. Aber auch hier können wir Entwarnung geben. Immobilienleerstände sind relativ selten in unserer Region. Auch hier besteht also kein Indiz auf eine Blasenbildung.

3. Niedrige Mietrendite

Als Mietrendite bezeichnet man die jährliche „Verzinsung“ einer Immobilieninvestition. Investiert man in den Erwerb einer Immobilie beispielsweise 200.000 € und nimmt dann jährlich 10.000 € Mieteinnahmen ein, hat man eine jährliche Mietrendite von 5%. Die Mietrenditen sind in unserer Region in den letzten Jahren stark gesunken. Kauft man eine Immobilie in unserer Region, kann der Käufer etwa mit einer Nettomietrendite von 2% rechnen. Noch vor etwa 10 Jahren lag die übliche Nettomietrendite bei etwa 5%. Das heißt nichts anderes, als dass die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Eine Mietrendite von 2% erscheint vielen gerade noch akzeptabel. Man muss aber ganz klar sagen, dass Investitionen in Immobilien unrentabel werden, sollte die Mietrendite weiterhin sinken. Steigen die Kaufpreise also in den nächsten Jahren weiterhin so rasant, während die Mieten langsamer ansteigen, ist eine noch geringere Mietrendite unvermeidlich. Eine Kapitalanlage in Immobilien ist ab diesem Moment nur noch zu begründen, wenn man auf einen Anstieg der Immobilienpreise spekuliert.

Aufgrund des Niedrigzinsumfelds scheinen Mietrenditen von 2% gerade noch akzeptabel und kein Hinweis auf eine Immobilienblase zu sein. Sollten die Mietrenditen allerdings in den nächsten Jahren weiterhin so stark sinken, könnte sich eine Immobilienblase herausbilden.

4. Leichtfertige Kreditvergabe

Die Immobilienblase, die 2008 in den USA platzte, wurde in erster Linie durch allzu leichtfertige Kreditvergaben verursacht. Immobilienkredite wurden damals auch an Personen vergeben, bei denen es unwahrscheinlich ist, dass sie den Kredit jemals zurück zahlen können. Bei diesem Punkt kann man sagen, dass es eine solche Situation in Deutschland mit Sicherheit nicht gibt. Die Banken prüfen in aller Regel relativ genau, ob jemand kreditwürdig ist. Zudem besteht bei den meisten Immobilienfinanzierungen ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10%. Dadurch sind Kreditausfällen im großen Stil wie 2008 in den USA in Deutschland nicht zu erwarten.

Fazit

Laut unserer Analyse besteht in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf keine Immobilienblase. Zu diesem Schluss kommen wir, da der Nachfrage nach Immobilien ein tatsächlicher Bedarf an Wohnraum zugrunde liegt. Sollten die Kaufpreise aber weiterhin so rasant steigen und sich von den Mietrenditen und dem tatsächlichen Wohnraumbedarf entkoppeln, ist eine Blasenbildung in Zukunft sicher nicht ausgeschlossen.

Wichtiger Hinweis

Dass unserer Meinung nach keine Immobilienblase besteht, heißt nicht, dass die Preise in Zukunft nicht sinken können. Faktoren, die zu einem Sinken der Immobilienpreise führen könnten, finden Sie in diesem Artikel. Eine Änderung der Immobilienpreise ist aber in der Regel ein langsamer Prozess, so dass Immobilieneigentümer genug Zeit haben zu reagieren. Angst vor einem Crash oder einem Platzen der Immobilienblase muss man unserer Meinung nach nicht haben.

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Wir sind Spezialisten für die Immobilienpreise rund um die Gemeinden Edling, Pfaffing, Steinhöring, Haag, Rott und Wasserburg. In unserer Region sind die Immobillienpreise seit etwa 2010 stark angestiegen. Häufig werden wir gefragt, ob der starke Anstieg der Immobilienpreise weiterhin anhalten wird. Da natürlich auch wir nicht die Zukunft vorhersehen können, können wir darauf keine endgültige Antwort geben. Es gibt allerdings einige Anhaltspunkte anhand derer man über die Entwicklung der Immobilienpreise spekulieren kann. Dazu ist es zunächst wichtig zu verstehen, warum die Immobilienpreise in unserer Region in den letzten 10 Jahren so stark gestiegen sind. Dafür gibt es drei zentrale Auslöser.

1. Auslöser: Boomregion München

Die Metropolregion München ist eine der wirtschaftlich stärksten Regionen in Deutschland. Daher zieht sie Arbeitnehmer und Unternehmen aus ganz Deutschland, ja sogar der ganzen Welt an. Auch die Landkreise Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf profitieren von dieser Situation. Je mehr Leute in unserer Region wohnen möchten, desto stärker steigen die Preise von Wohnimmobilien.

2. Auslöser: Zinssituation

In den letzten Jahren konnte ein deutschlandweiter Immobilienboom beobachtet werden. Einer der Hauptgründe ist die veränderte Zinspolitik. Da die Anlage von Vermögen auf Bankkonten zunehmend unrentabel geworden ist, suchen die Deutschen nach Investitionsmöglichkeiten mit einer größeren Rendite. Hinzu kommt, dass durch die niedrigen Zinsen von Immobilienkrediten die Finanzierungskosten für Immobilieninvestments gesunken sind. Daher können es sich immer mehr Leute leisten, einen Kredit für eine Immobilie aufzunehmen. Die aktuelle Zinssituation wirkt also gleich auf zweifache Weise auf den Immobilienmarkt: zum einen suchen die Leute Alternativen zum Sparkonto, zum anderen werden Immobilienkredite immer erschwinglicher. Daher steigt die Nachfrage nach Wohneigentum.

3. Auslöser: Demographie

Der dritte Auslöser für die gestiegenen Immobilienpreise ist die deutsche Bevölkerungsstruktur. Es ist allgemein bekannt, dass es in den letzten Jahrzehnten immer weniger Geburten in Deutschland gab. Unsere Bevölkerung schrumpft also allmählich. Allerdings erfolgte der Rückgang der Geburten nicht in einer linearen Weise sondern war durch diverse Phasen gekennzeichnet. Wie man in unstenstehender Graphik erkennen kann, ist die bevölkerungsstärkste Gruppe in Deutschland die heute 50- bis 60-Jährigen. Das liegt daran, dass es in Deutschland in den 60er Jahren einen regelrechten Baby-Boom gab. Einen weiteren kleineren Baby-Boom gab es in Deutschland um das Jahr 1990. Bei diesem kleineren Baby-Boom handelt es sich um einen sogenannten Echo-Effekt des größeren Baby-Booms. Die Geburten sind um das Jahr 1990 angestiegen, da nun die bevölkerungsstarke Gruppe der Babyboomer selbst Kinder bekommen hat. Personen, die im Zuge des kleineren Baby-Booms geboren sind, sind heute um die 30 Jahre alt. Und hier erklärt sich einer der Hauptgründe für die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien der letzten 10 Jahre.

Die um das Jahr 1990 geborene Bevölkerung ist in den letzten 10 Jahren aus dem Elternhaus ausgezogen und hat daher zusätzlichen Wohnraum nachgefragt. Es ist allerdings recht wenig zusätzlicher Wohnraum frei geworden. Das ist der Fall, da die meisten Menschen, wenn die Kinder außer Haus sind, weiterhin im Familienheim wohnen bleiben. Daher ergibt sich eine höhere Nachfrage nach Wohnraum: Zum einen wohnen die Babyboomer auch nach Auszug ihrer Kinder in Einfamilienhäusern und großen Wohnungen. Zum anderen fragen auch deren Kinder Wohnraum für sich und ihre Familie nach.

Da die Jahrgänge, die in den kommenden Jahren aus dem Elternhaus ausziehen werden, wesentlich kleiner sind, sollte sich der demographische Effekt in den nächsten Jahren abschwächen. In den kommenden Jahrzehnten kann sich der demographische Effekt sogar umkehren, da durch die älteren Generationen mehr Wohnraum freigegeben werden wird, als durch die jüngeren nachgefragt werden wird.

Und was passiert jetzt mit den Immobilienpreisen?

Leider können auch wir nicht voraussehen, wie sich die Immobilienpreise in unserer Region in Zukunft entwickeln werden. Daher können wir nur die einzelnen Aspekte aufführen, die die Immobilienpreise beeinflussen. Es liegt am geneigten Leser die einzelnen Auslöser zu beobachten und so zu eigenen Prognosen bezüglich des Immobilienmarkts zu kommen. Daher zum Abschluss eine Übersicht über die Faktoren, die den Immobilienmarkt in Zukunft beeinflussen könnten.

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Bei genauer Betrachtung des Immobilienmarktes lässt sich aktuell zum 20.04.2020 feststellen, dass die Preisentwicklung im Moment noch relativ stabil ist. Die Angebotsmenge ging Mitte März etwas zurück, der Markt verharrte für kurze Zeit in einer „Schockstarre“, nun scheint aber wieder etwas Bewegung in das Marktgeschehen zu kommen.

Dies kann sich jederzeit ändern, niemand von uns weiß, wie sich die Wirtschaftskrise, die Kurzarbeit, die erhöhte Arbeitslosigkeit etc. auf die Preise auswirken. Auch einige Banken tun sich daher im Moment schwerer bei der Genehmigung von Immobilien-Finanzierungen.

Um hier stets auf dem neuesten Stand zu bleiben, hat das Institut Dr. Hettenbach den „corona-immobilienmonitor.de“ entwickelt. Hier sehen Sie in Echtzeit, in welchem Verhältnis sich der Immobilienmarkt in Relation zu Corona-Infektionen auswirkt. Und dies nicht nur Deutschlandweit, sondern aufgeschlüsselt in Landkreise und sogar einzelne Städte und Gemeinden.

Man muss allerdings bedenken, dass diese Immobilienpreise wohl Angebotspreise sind – anders kann es nicht sein – und sich die Veränderungen im Markt immer nur im Zeitverzug beobachten lassen werden. Interessant zu beobachten ist es aber dennoch.

Dieses Portal ist für jeden zugängig und wird im Moment noch kostenlos angeboten. Ein großes Lob und herzlichen Dank meinerseits dafür!

https://www.corona-immobilienmonitor.de/

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Laufend  gibt es im Zusammenhang mit der Corina-Krise neue Entwicklungen, die eine neue Risikobewertungen erforderlich machen.

Am 23. März sind in zahlreichen Bundesländern Rechtsverordnungen in Kraft getreten, die im Wesentlichen ein Kontaktverbot vorsehen. Explizite Regelungen für Makler, Verwalter und Sachverständige sind darin nicht enthalten, sodass die Berufsausübung auch weiterhin zulässig ist. Problematisch wird es jedoch im Umgang mit Kunden.

Maklern ist es weiterhin gestattet, an wechselnden Orten ihre Tätigkeit auszuüben. Daher können grundsätzlich auch Besichtigungen durchgeführt werden. Problematisch ist es grundsätzlich jedoch auf der Seite der Interessenten. Hier gibt es keine einheitliche Regelung. Die Inanspruchnahme der Leistung des Maklers wird nicht ausdrücklich benannt. Privilegiert sind in den Rechtsverordnungen Besorgungen des persönlichen Bedarfs in Verkaufsstellen und Inanspruchnahme von Dienstleistungen mit Ausnahme von bestimmten Dienstleistungen, die einen persönlichen Kontakt erfordern (z.B. Friseure, Kosmetikstudios, Massagepraxen). 

Sofern eine gewisse Notwendigkeit und Dringlichkeit dargelegt werden kann, dürfte auch die Besichtigung dazu zählen. Dies ist dann der Fall, wenn der Termin nicht verschoben werden kann – in z.B. folgenden Situationen:

• Wohnung wurde gekündigt/verkauft und es ist noch keine Ersatzwohnung vorhanden.
• Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt.
• Im Bereich der Kaufimmobilien könnte eine Dringlichkeit zudem gegeben sein, wenn eine Finanzierung bereits gewährt wurde und eine Verzögerung zu Bereitstellungszinsen oder anderen Kosten führen würde.

Wichtig ist bei jeder Besichtigung, dass diese nur als Einzelbesichtigung erfolgt. Sofern sich beispielsweise Ehepaare/Lebenspartner die Wohnung gemeinsam ansehen wollen, erscheint dies möglich.

Vermietete Wohnung

Sofern die Wohnung noch vermietet ist, sind die berechtigten Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Zwar hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung der Besichtigung. Dies ist aber dann nicht gegeben, wenn die berechtigten Interessen des Mieters überwiegen. Die Angst vor einer Ansteckung kann ein solches Interesse sein. Diesem kann der Vermieter, Verwalter und Makler dadurch begegnen, indem seitens derjenigen, die die Wohnung betreten wollen (auch Makler)  eine Erklärung abgegeben, dass sie  keine Krankheitssymptome haben oder in den letzten zwei Wochen nicht in einem Risikogebiet gewesen sind und keinen Kontakt mit einer positiv getesteten Person hatten. Grundsätzlich kann der Anspruch auf Duldung eingeklagt werden. Hiervon ist aufgrund der aktuellen unsicheren Lage aber abzuraten.

Wenn eine Besichtigung durchgeführt wird, sollte zum Schutz aller auf die notwendigen Hygienemaßnahmen geachtet werden.

Notartermine

Notartermine sollten in allen Bundesländern zulässig sein. Sie zählen zu wichtigen Angelegenheiten, die grundsätzlich keinen Aufschub erlauben, da dieser zu einem Rechtsverlust führen kann. In Berlin sind diese sogar ausdrücklich privilegiert. Nach Auskunft der Notarkammer in NRW sollen diese auch dort zulässig sein. 

Umzüge

Die Durchführung von Umzügen ist ebenfalls nicht geregelt. Nach einem FAQ der Bayrischen Staatsregierung sind diese grundsätzlich zulässig.

Hinweise für Verwalter

Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen

Wohnungseigentümerversammlung dürfen derzeit grundsätzlich nicht durchgeführt werden. Die Beschränkungen gelten – vorerst – bis zum 4. April 2020. Sofern hierzu bereits eingeladen wurde, muss abgesagt werden, sofern die Versammlung in den maßgeblichen Zeitraum fällt. Bei der Absage oder Verschiebung sollte der Grund (Corona-Pandemie/unklare Risikobewertung) benannt werden.

Wohnungsabnahmen

Endet ein Mietvertrag mit Ablauf des 31. März 2020, stellt sich die Frage, ob der Verwalter oder ein Mitarbeiter in die jeweilige Wohnung darf, um diese abzunehmen. Soweit die Kontaktregeln eingehalten sind, also der notwendige Mindestabstand von 1,5 Meter eingehalten wird, ist eine Abnahme zulässig. Dies ergibt sich auch daraus, dass es weder dem Vermieter noch dem Mieter zugemutet werden kann, wegen einer entfallenden Übergabe, den Mietvertrag um mindestens einen weiteren Monat zu verlängern.

Handwerker

Grundsätzlich dürfen Handwerker die Wohnung betreten. Die Ausübung der beruflichen Tätigkeit ist auch im Fall der Ausgangsbeschränkung erlaubt. Wenn zu Hause ein Notfall vorliegt, z. B. ein Wasserschaden, Heizungsausfall, eine kaputte Toilette, dann darf ein Handwerker kommen. Alle Arbeiten, die nicht notwendig sind, sollten allerdings auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Wo möglich, ist ein Mindestabstand von 1,5 m und die allgemeinen Hygieneregeln im Umgang mit dem Corona-Virus einzuhalten.

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Mein Name ist Martina Wesseling, seit  15 Jahren bin ich Immobilienmaklerin in Pfaffing im ländlichen Oberbayern. Hier kennt jeder jeden und es hat sich herumgesprochen, dass man mir vertrauen kann.

Mir ist bei einer Bewertung einer Immobilie z. B. wichtig, einen realistischen Preis zu nennen, Ehrlichkeit ist mir da wichtiger als mit aller Gewalt einen Auftrag zu bekommen.

Dass mir das Interesse der Kunden am Herzen liegt, das spüren sie sofort, daher entsteht gleich zu Beginn ein sehr vertrauensvolles Verhältnis. Die Dankbarkeit, die ich nach erfolgtem Abschluss dafür erhalte, ist für mich das Schönste am Beruf des Immobilienmaklers.

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