Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft. Das GEG regelt, welche Anforderungen es an Heizungen und Gebäude gibt, Energie zu sparen und CO2-Emissionen zu reduzieren.

Seit dem 1. Januar 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent Erneuerbarer Energie betrieben werden. Was das für Mieter, Vermieter und Eigentümer bedeutet, lesen Sie auf dieser Themenseite.

Was steht drin?

• Wenn die Heizung (Öl, Gas, Kohle) vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde, muss nichts weiter beachtet werden. Das gilt auch, wenn sie nach dem 1. Januar 2024 eingebaut, aber vor dem 19. April 2023 bestellt wurde.
• Unter bestimmten Voraussetzungen können auch nach dem 1. Januar 2024 neue Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden.
  • Wurde diese vor dem 19. April 2023 bestellt, kann die Heizung ohne Einschränkung bis 2045 betrieben werden.
  • Wurde die Heizung nach dem 19. April 2023 bestellt und liegt noch keine kommunale Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz vor, muss darauf geachtet werden, dass die Heizung ab 2029 mit mindestens 15%, ab 2035 mit 30%, ab 2040 mit 60% und ab 2045 mit 100% Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff betrieben wird.
• Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 1. Juli 2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Großstädte müsse diese bis zum 1. Juli 2026 vorlegen. Sofern eine Entscheidung seitens der zuständigen Behörde über einen Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde, ist das 65%-EE-Ziel beim Neueinbau einer Heizung einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung anzuwenden.
• Sieht der kommunale Wärmeplan ein Wasserstoffausbaugebiet vor, kann eine nach dem 1. Januar 2024 eingebaute Gasheizung betrieben werden, sofern diese spätestens ab dem 1.1.45 mit 100% Wasserstoff betrieben wird. Auch muss dafür bis 1. Juli 2028 ein Dekarbonisierungsfahrplan des Gas-/Wasserstoff-Netzbetreibers vorliegen.

Regelungen zur GEG-Heizungs-Förderung

Die Regelungen für die Förderung des Heizungstausches liegen seit 29. Dezember 2023 vor:

• 30 Prozent generelle Förderung der Investitionen des Heizungstauschs,
• Bonus für Selbstnutzer mit < 40.000 Euro Einkommen von 30 Prozent zusätzlich,
• Klimageschwindigkeits-Bonus für Selbstnutzer von 20 Prozent bis Ende 2028, danach alle 2 Jahre 3 Prozent weniger,
• Effizienzbonus von 5 Prozent für spezielle Wärmepumpen (natürliche Kältemittel, Erd-/Wasser-/Abwasserwärme).

Hinzu kommt neu:

• Ein pauschaler Zuschlag für emissionsarme Biomasse von 2.500 Euro.

Für die Kumulierung der Boni gelten folgende Begrenzungen der Gesamtförderung:

• Kumulation aller Boni nur bis max. 70 Prozent,
• Maximaler förderfähiger Betrag der Investition 30.000 Euro (plus ggf. der Zuschlag für Biomasse von 2.500 Euro) für Einfamilienhäuser und die erste Wohneinheit in Mehrfamilienhäusern, zusätzlich für die 2.-6. WE 15.000 Euro, danach 8.000 Euro je WE.

Zusätzlich wurden weitere Voraussetzungen nun detailliert festgelegt:

• Bei Gewährung des Klimageschwindigkeits-Bonus darf keine fossile Heizung mehr verwendet werden (also auch keine der durch das GEG erlaubten Hybridlösungen).
• Der Klimageschwindigkeits-Bonus wird nun für den Austausch aller Öl-, Kohle-, Gasetagen- und Nachtspeicherheizungen gewährt, unabhängig von ihrem Alter, für Gas- und Biomasse-Heizungen nur, wenn sie älter als 20 Jahre sind.

Die Antragstellung für die Förderung soll bei der KfW ab 27. Februar starten. Ab 1. Februar 2024 kann man sich dafür bei der KfW registrieren. Es gibt aber keine zeitliche Förderlücke, denn eine Förderung für Heizungen, die in den ersten Monaten des Jahres (bis 31.08.2024) eingebaut wurden, kann auch nachträglich noch bis Ende November 2024 beantragt werden.

Was jetzt für Hauseigentümer zu beachten ist

Was gilt für bestehende Heizungen und im letzten Jahr neu eingebaute Heizungen?

Eine Heizungsanlage, die bereits vor dem 1.1.2024 im Haus im Einsatz war, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer jedoch längstens 30 Jahren nach Einbau. Ausgenommen von dieser Regelung sind Selbstnutzer im Ein- oder Zweifamilienhaus.

Was gilt ab diesem Jahr?

Ab dem 1. Januar 2024 sind Bauherren verpflichtet, in Neubauten nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen.

In Bestandsgebäuden hingegen können Gas- und Ölheizungen auch nach dem 1. Januar 2024 eingebaut werden, müssen dann aber ab 2029 stufenweise auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden. Der dann verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent, ab 1. Januar 2040 60 Prozent und ab 1. Januar 2045 100 Prozent.

Einbau neuer Gasheizungen

Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffausbaugebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird.

Eine weitere wissenswerte Regelung gilt für Wärmenetze: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Dafür muss vom Hauseigentümer bereits schon bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.

Wichtige Regelung zu Etagenheizungen

• 5 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung für Zentralheizung oder Beibehaltung dezentrale Heizung getroffen werden
  (Mitteilung an den Bezirksschornsteinfeger)
• Wenn innerhalb der 5 Jahre keine Entscheidung über eine weiterhin dezentrale Heizung getroffen wird, ist man zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet
• Die Entscheidung zur Zentralisierung kann ganz oder teilweise getroffen werden, Mischlösungen zentral/ dezentral sind also möglich
• Wenn die Entscheidung für Zentralheizung innerhalb von 5 Jahren erfolgt, dann erfolgt eine Fristverlängerung bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens jedoch um 8 auf 13 Jahre
• Nach Einbau der Zentralheizung, spätestens 13 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung: Anschluss aller Wohnungen, die zentral beheizt werden sollen, an die Zentralheizung, sobald sie ausgetauscht werden müssen
• Bei Wohnungen, die weiter dezentral beheizt werden sollen, muss 5 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung jede neue Etagenheizung die 65 Prozent Vorgabe erfüllen

Spezielle Regelungen bei Etagenheizungen für Wohnungseigentümergemeinschaft – Vorgegebener Ablauf:

Falls mindestens eine Etagenheizung vorhanden ist, muss die WEG (beziehungsweise die Verwaltung):

• bis 31. Dezember 2024 vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Daten abfragen, die er innerhalb von 6 Monaten zusenden muss,
• bis 31. Dezember 2024 von den Wohnungseigentümern Informationen abfragen, diese müssen innerhalb von 6 Monaten mitgeteilt werden.
• Nach Ablauf der Mitteilungsfrist müssen die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern innerhalb von 3 Monaten konsolidiert zur Verfügung gestellt werden – also spätestens 30. September 2025.

Sobald die erste Etagenheizung ausgetauscht wurde, hat der Verwalter unverzüglich die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, um dort über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Anforderungen an 65 Prozent erneuerbare Wärme zu beraten und auf die Beschlussnotwendigkeit zu Etagenheizungen hinzuweisen.

Die Wohnungseigentümer haben innerhalb der Frist (5 Jahre nach erstem Austausch einer Etagenheizung) über die Frage Etagenheizung vs. Zentralheizung zu beschließen – ansonsten besteht Pflicht zur Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage!

Die kommunale Wärmeplanung setzt den entscheidenden Zeitpunkt für neue Vorgaben

Für alle Städte und Gemeinden wird eine Wärmeplanung zur Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.

Als Ergebnis der kommunalen Wärmeplanung erfolgt die Ausweisung von vier Arten von Prioritätsgebieten: „Wärmenetzgebiet“, „Wasserstoffnetzgebiet“, „Prüfgebiet“ (Biogas, gründes Gas) und „Gebiet für die dezentrale Wärmeversorgung“.

Die kommunale Wärmeplanung ist eine unverbindliche Fachplanung. Die Wärmeplanungen verpflichten also weder die Netzbetreiber zu Investitionen, noch die Gebäudebesitzer zur Nutzung der priorisierten Wärmequellen.

Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien von 65 Prozent. Dies kann durch einen Anteil von 65 Prozent am Brennstoff (beispielsweise Biomasse, grüner Wasserstoff) erreicht werden oder durch den Einbau einer Wärmepumpe, einer reinen Stromheizung, dem Anschluss an ein Wärmenetz, den Einsatz von Solarthermie oder eine Biomasseheizung (wie eine Holzpellet-Heizung). Auch hybride Lösungen wie etwa die Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Gasheizung sind zulässig.

In jedem Fall müssen aber dem 1. Januar 2045 alle Heizungen 100 Prozent klimaneutral sein und dürfen keine fossilen Brennstoffe mehr nutzen.

Aktuelle Förderprogramme

Es gibt bereits zahlreiche Förderungen auf Bundes- und Landesebene, die heute genutzt werden können. Auf einer Webseite des Bundeswirtschaftsministerium https://www.foerderdatenbank.de gibt es einen Navigator mit zahlreichen Förderprogrammen. Darüber hinaus sollte man auch auf der Webseite seiner Kommune nachsehen, da es auch zahlreiche kommunale Förderprogramme gibt.

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1. Zinsentwicklung: Der Schlüssel zur Immobilienpreisentwicklung

Ein entscheidender Faktor, der die Immobilienpreise maßgeblich beeinflusst, ist die Zinsentwicklung. Niedrige Zinssätze bedeuten, dass Käufer höhere Immobilienpreise bewältigen können, da ihre monatlichen Raten niedriger ausfallen. In den Jahren bis 2021 stiegen die Immobilienpreise stark, was hauptsächlich auf die Niedrigzinspolitik zurückzuführen war. Niedrige Bauzinsen von etwa 1% ermöglichten es vielen, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Doch seitdem haben sich die Zeiten geändert, und die Bauzinsen sind auf etwa 4% gestiegen. Dies hat zur Folge, dass die monatliche Belastung für Käufer erheblich zugenommen hat, was wiederum dazu führt, dass die Preise aus dem Jahr 2021 aktuell nicht mehr erzielt werden können. Die Zinsen sind also ein entscheidender Faktor, den Kaufinteressenten und Verkäufer stets im Auge behalten sollten.

2. Baukosten: Einfluss auf den Immobilienmarkt

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der die Immobilienpreise langfristig beeinflusst, sind die Baukosten. Hohe Baukosten führen zwangsläufig zu höheren Immobilienpreisen. Dies liegt auf der Hand, da die Kosten für den Bau von neuen Immobilien in die Gesamtkalkulation einfließen. Wenn die Baukosten steigen, werden auch bestehende Immobilien teurer, da sie sich an den Preisen für Neubauten orientieren. Die Entwicklung der Baukosten ist daher ein weiterer Schlüsselfaktor, der sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von großer Bedeutung ist.

3. Nachfrage nach Wohnraum: Steigt sie, steigen die Preise

Ein weiterer maßgeblicher Faktor auf dem Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach Wohnraum. Dieser Grundsatz ist einfach: Steigt die Nachfrage, steigen die Immobilienpreise, und umgekehrt. In Ballungszentren und begehrten Wohngebieten, in denen die Nachfrage ständig hoch ist, sind die Preise oft besonders stabil oder steigen kontinuierlich an. Daher ist es wichtig, die regionale Nachfragesituation zu berücksichtigen, wenn man sich Gedanken über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie macht.

Langfristige Perspektiven: Immobilienpreise erholen sich historisch gesehen

Trotz der derzeitigen Preisrückgänge ist es wichtig zu beachten, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahrzehnten nach Preisrückgängen immer wieder erholt haben. Historische Daten zeigen, dass Immobilien langfristig betrachtet eine solide Investition sind. Selbst wenn es vorübergehende Rückschläge gab, waren Immobilien in der Regel auf lange Sicht eine lohnende Anlage.

Letztendlich ist eine Immobilie nicht nur ein finanzielles Investment, sondern auch ein Ort des Lebens und der Sicherheit. Bei der Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, sollten sowohl finanzielle als auch persönliche Aspekte berücksichtigt werden.

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Sich bei uns vormerken zu lassen ist kostenlos und unverbindlich. Wir informieren zuerst unsere vorgemerkten Kaufinteressenten per E-Mail über neue Immobilien.

Diese beiden Vorteile hat eine Vormerkung für Sie:

Sie erfahren zuerst von neuen Angeboten

Wir informieren immer zuerst unsere vorgemerkten Kaufinteressenten, bevor wir die öffentliche Vermarktung starten. Dadurch haben die Vorgemerkten einen Zeitvorsprung vor den anderen Kaufinteressenten. Dieser Zeitvorsprung kann für Sie der entscheidende Faktor sein, den Zuschlag zu einem attraktiven Objekt zu bekommen.

Sie erfahren von Objekten, die nicht auf dem öffentlichen Markt erscheinen

Manche Verkäufer bevorzugen einen diskreten Verkauf. Das heißt, sie wollen nicht, dass die eigene Immobilie auf den Portalen erscheint. Daher finden Sie einige unserer Objekte gar nicht in unserer öffentlichen Vermarktung. Diese Objekte werden an einen unserer vorgemerkten Interessenten verkauft. Wenn Sie sich also als Kaufinteressent vormerken lassen, haben Sie die Chance auch von solchen Immobilien zu erfahren.

Wir sind als Immobilienmakler auf die Landkreise Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf spezialisiert. Wenn Sie eine Immobilie in dieser Region suchen, macht eine Vormerkung bei uns Sinn. Wir konnten schon einigen unserer vorgemerkten Kaufinteressenten zur Traumimmobilie verhelfen.

Lassen Sie sich vormerken!

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1. Sehen Sie sich vor Trickbetrügern vor

Trickbetrüger lassen sich immer wieder neue Maschen einfallen und machen auch vor Immobilienverkäufern nicht halt. Unserer Erfahrung nach steckt hinter ca. 2 % der Käuferanfragen eine betrügerische Absicht. Lassen Sie also Vorsicht walten. Sollte Ihnen eine Situation oder eine Anfrage dubios vorkommen, nehmen Sie lieber Abstand.

2. Seien Sie transparent und ehrlich

Der Käufer muss sich auf Ihre Angaben zu Ihrer Immobilie verlassen können. Achten Sie daher penibel darauf, den Käufer über alle Details zu Ihrer Immobilie aufzuklären. Verschweigen Sie auf gar keinen Fall wertmindernde Faktoren wie beispielsweise Schäden an der Bausubstanz etc. Haben Sie dem Käufer Informationen vorenthalten, kann dies noch lange nach dem Verkauf Konsequenzen haben. Informieren Sie daher den Käufer ausführlich und achten Sie darauf, dies im Ernstfall nachweisen zu können.

3. Gehen Sie sicher, dass der Käufer zahlungsfähig ist

Viele Laien gehen davon aus, dass der Notar vor Abschluss des Kaufvertrags prüft, ob der Käufer zahlungsfähig ist. Das ist ein Irrtum. Es ist nicht Aufgabe des Notars, die finanziellen Verhältnisse zu überprüfen. Dies ist die Aufgabe des Maklers. Haben Sie sich für einen Verkauf ohne Makler entschieden, sollten Sie überlegen, wie Sie trotzdem das Risiko eines Zahlungsausfalls minimieren können. Leider gibt es beim Verkauf ohne Makler dafür keine hundertprozentig sichere Methode. Wir empfehlen Ihnen trotzdem, dem Käufer im Vorfeld des Verkaufs diesbezüglich auf den Zahn zu fühlen und darauf anzusprechen.

Sicherheit beim Immobilienverkauf ist eines der wichtigsten Anliegen unserer Kunden. Unsere Kunden können sich darauf verlassen, dass wir für eine sichere Abwicklung sorgen. Wenn auch Sie beim Immobilienverkauf auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie uns!

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Was hat sich in den letzten Monaten geändert?

Für viele Kaufinteressenten ist die Situation in den vergangenen Monaten problematisch geworden: Höhere Bauzinsen, gestiegene Baukosten und steigende Lebenshaltungskosten sorgen für Schwierigkeiten bei der Finanzierbarkeit der eigenen Immobilie. Dazu kommt die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Situation. All das führt dazu, dass für viele Kaufinteressenten der Traum der eigenen Immobilie kaum noch bezahlbar ist. Auch solche Kaufinteressenten, die sich eine Immobilie weiterhin leisten können, zögern, da sie erst beobachten wollen, wie der Markt sich entwickelt.

Dadurch entsteht eine neue Dynamik am Immobilienmarkt: In den vergangenen Jahren war die wirtschaftliche Situation der Region sehr gut und die Banken haben Kredite zu günstigen Konditionen vergeben. Unter den neuen Bedingungen können sich viele Käufer die hohen Preise schlicht nicht mehr leisten. Durch die verminderte Nachfrage kann man beobachten, dass Objekte länger auf dem Markt verweilen und es länger braucht, bis ein passender Käufer gefunden ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?

So mancher Immobilienkäufer befürchtet, dass nun genau der falsche Zeitpunkt sein könnte, um eine Immobilie zu kaufen. In manchen Quellen liest man von einem drohenden Immobiliencrash – oder gar dem Platzen einer Immobilienblase. Diese Gerüchte halten wir für Panikmache. Wir rechnen nicht mit einem langfristigen Wertverfall von Immobilien. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahrzehnten als außerordentlich stabil erwiesen. Durch die hohe Inflation ist es gerade jetzt ratsam, größere Barvermögen in Sachwerte anzulegen. Auf die Sicht von Jahrzehnten hat sich die Investition in eine Immobilie in unserer Region fast immer gelohnt. Bei Immobilien heißt es langfristig denken. Wir denken also, dass es sich um einen guten Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie handelt. Wir sind spezialisiert auf Immobilienverkäufe in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Wohnraum in dieser Region ist nach wie vor sehr gefragt und wir sehen keinen Grund, dass dieser Trend abbricht. Kaufinteressenten dürfen sich also darauf einstellen, dass eine Immobilie in unserer Region eine langfristig rentable Entscheidung ist.

Ist jetzt der falsche Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Umgekehrt fragen sich nun auch viele Verkäufer, ob sie den richtigen Moment zum Verkauf verpasst haben. Auch hier möchten wir beruhigen. Im Vergleich zu den vergangenen Jahren und Jahrzehnten sind die Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau. Fast alle Verkäufer verkaufen mit deutlichem Gewinn, da sich der Wert ihrer Immobilie seit dem Erwerb deutlich gesteigert hat. Es handelt sich also immer noch um einen guten Zeitpunkt für den Verkauf. Verkäufer dürfen sich aber darauf einstellen, dass die Vermarktungsphase sich etwas länger hinzieht und sollten genug Zeit einplanen. Jetzt ist es besonders wichtig, den Immobilienverkauf mit einer guten Strategie anzugehen. Fehler beim Immobilienverkauf können sich nun als besonders folgenschwer herausstellen.

Wir kümmern uns um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und keine Fehler machen wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Wir entwickeln eine Vermarktungsstrategie, die auf einen solventen Käuferkreis zugeschnitten ist und präsentieren Ihre Immobilie von der besten Seite. Für jede Immobilie gibt es den passenden Käufer und wir sorgen dafür, dass sich dieser in Ihre Immobilie verliebt. Von der Wertermittlung bis zur Übergabe begleiten wir Sie und sorgen dafür, dass alles glatt läuft. Gehen Sie auf Nummer sicher und verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Martina Wesseling Immobilien.

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Die Immobilie zu günstig anbieten

Oft bieten Verkäufer ihre Immobilien unter Marktwert an, ohne es zu merken. Folglich ist relativ schnell ein Käufer gefunden – häufig noch bevor die Immobilie auf den üblichen Portalen inseriert wurde. Die Verkäufer verkaufen ihre Immobilie unter Marktwert.

Den Preis zu hoch ansetzen

Der zweite Fehler ist weit weniger offensichtlich. Häufig wählen Privatverkäufer einen besonders hohen Preis, da Sie sich beim Marktwert unsicher sind und sie auf gar keinen Fall Geld verschenken wollen. Das Motto dabei: „Ich setze den Preis einfach mal sehr hoch an. Runter gehen kann ich ja immer noch. So kann ich mir sicher sein, dass ich nicht zu günstig verkaufe.“ Leider führt aber auch diese Strategie häufig dazu, dass die Immobilie letztlich unter Marktwert verkauft wird. Grund dafür ist Folgendes: Am Anfang der Vermittlung werden die meisten Interessenten erreicht. Ist der Preis viel zu hoch angesetzt, spricht man eine Klientel an, die sehr hohe Erwartungen hat. Diese Interessenten sind nach den Besichtigungen häufig enttäuscht, da sie bei diesem hohen Preis mehr erwarten. Die Kaufinteressenten, für die die Immobilie geeignet ist, melden sich gar nicht erst auf das Inserat, da es das eigene Budget überschreitet.

Nun kommt der Punkt, an dem der Verkäufer mit dem Preis runtergeht. Mit dem günstigeren Preis können nun zwar die passenden Kaufinteressenten angesprochen werden, durch die Preissenkungen und die lange Inseratdauer kommt es aber gleichzeitig zum Ladenhüter-Effekt. Der Ladenhüter-Effekt besagt, dass sich Kaufinteressenten von einer Immobilie abwenden, die schon lange auf dem Markt ist und deren Preis immer wieder gesenkt wurde. Niemand will eine Immobilie kaufen, die sonst niemand haben will. Es drängt sich bei den Käufern der Eindruck auf, dass das Objekt einen Haken haben muss. Dies führt häufig dazu, dass die Immobilie letztlich doch unter Marktwert verkauft wird.

Den richtigen Preis festlegen

Mit dem richtigen Preis in den Verkauf zu starten ist von essenzieller Bedeutung für den Erfolg des Verkaufs. Viele Privatverkäufer bedienen sich interaktiver Rechner im Internet, um den Marktwert ihrer Immobilie zu bestimmen. Diese Rechner sind relativ ungenau und verschätzen sich gerne mal um mehrere hunderttausende Euro. Letztlich kann nur ein Immobiliensachverständiger mir regionaler Marktkenntnis den Wert Ihrer Immobilie korrekt schätzen. Es empfiehlt sich also Geld in eine professionelle Marktwertermittlung zu investieren. Die Kosten machen sich wirklich bezahlt, da so große Verluste abgewendet werden können. Für alle, die ihre Immobilie über unsere Agentur verkaufen, ist eine professionelle Marktwertermittlung selbstverständlich in unserem Leistungsspektrum inbegriffen. Unsere Marktwertermittlung setzt den Grundstein für den erfolgreichen Immobilienverkauf über unsere Agentur.

Wenn auch Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und kein Geld verschenken wollen, sind wir der richtige Partner für Sie. Setzen Sie sich jederzeit mit uns in Verbindung. Vollkommen unverbindlich stellen wir Ihnen unsere Leistung vor. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Viele Immobilienverkäufer werden es kennen: Kaum hat sich in der Nachbarschaft und dem Bekanntenkreis herumgesprochen, dass man seine Immobilie verkaufen will, melden sich sogleich Kaufinteressenten. Käufer haben natürlich ein Interesse daran, einen möglichst niedrigen Preis für die Immobilie zu zahlen. Das ist zunächst absolut nachvollziehbar und nicht verwerflich. Manche gehen dabei aber besonders skrupellos vor.

Insbesondere ältere Menschen haben häufig nur am Rande mitgekriegt, wie stark die Immobilienpreise in unserer Region in den letzten Jahren angezogen haben. Dieses Unwissen nutzen manche Kaufinteressenten aus: Sie versuchen den Eigentümern die Immobilie für einen Bruchteil des aktuellen Marktwerts abzukaufen. Woher wir das wissen? – Immer wieder kontaktieren uns Senioren, die vor dem Verkauf die Meinung eines Sachverständigen einholen möchten. Häufig haben diese Senioren schon einen Käufer für ihre Immobilie und sind kurz davor, den Verkauf zu besiegeln. Weil ein Gefühl der Unsicherheit bleibt, kontaktieren Sie uns, um abzusichern, dass der Preis nicht allzu weit unter Marktwert liegt. Diese Senioren fallen aus allen Wolken, wenn sie erfahren, dass ihre Immobilie ein Vielfaches des vom Kaufinteressenten gebotenen Preises Wert ist. Häufig haben die Kaufinteressenten den Senioren die Immobilien systematisch schlecht geredet. So sind die Eigentümer der Meinung, ihr altes Haus sei wirklich fast nichts mehr wert. Was für den Kaufinteressenten nach einem Schnäppchen aussieht, kann für den Verkäufer den Ruin der Altersvorsorge bedeuten.

Ist der Verkauf einmal geschehen, kann er natürlich nicht rückgängig gemacht werden. Das Geld ist unwiederbringlich verloren. Wir raten daher, den Marktwert vor dem Verkauf mit einem Sachverständigen für Immobilienbewertung abzuklären. So kann sich ein Immobilienverkäufer überlegen, ob er auf den vollen Verkaufserlös besteht oder die Immobilie günstiger abgibt. Manche Verkäufer, die nicht auf den vollen Verkaufserlös angewiesen sind, entscheiden sich bewusst dafür, die Immobilie günstiger an einen sympathischen Käufer abzugeben. Wir freuen uns für jeden Käufer, der auf diesem Immobilienmarkt noch ein Schnäppchen machen kann. Wir denken allerdings, dass es dabei immer mit ehrlichen Methoden zugehen muss. Unehrliche Kaufinteressenten handeln nicht zuletzt auch zum Nachteil der ehrlichen Kaufinteressenten.

Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie uns. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Wer an ein baldiges Platzen einer Immobilienblase glaubt, beruft sich gerne auf eine Studie der Deutschen Bank aus dem Frühjahr 2021. Diese Studie prognostiziert ein baldiges Ende des aktuellen Hauspreiszyklus. Für die Metropolregion München wird ein Ende des Aufschwungs schon für nächstes Jahr vorhergesagt. Doch bedeutet das wirklich, dass es eine Immobilienblase gibt, diese bald platzt und die Immobilienpreise verfallen werden? Wir haben uns diese Studie genauer angesehen, um ein bisschen Klarheit zu schaffen.

Prognosen zum Immobilienmarkt sind nur eingeschränkt möglich

Die zukünftige Nachfrage kann über die Demographie und Annahmen über Binnenwanderungsverhalten, Immigration und Wohnflächenbedarf vorhergesagt werden. Das zukünftige Angebot kann über den bereits bestehenden Immobilienbestand, Baugenehmigungen und geplante Bauvorhaben modelliert werden. Daneben müssen weitere Annahmen wie zum Beispiel über die wirtschaftliche Entwicklung und die Zinsentwicklung getroffen werden. Das Eintreffen dieser Annahmen ist natürlich keinesfalls gesichert. Trotzdem haben Prognosen ihre Berechtigung: Eine Prognose bildet immerhin ab, welches Szenario am wahrscheinlichsten ist und kann oft einen gewissen Trend für die Zukunft vorhersagen. Die Studie der Deutschen Bank besteht in einer solchen Prognose für den Immobilienmarkt der nächsten Jahre.

Der Immobilienmarkt verläuft in Zyklen des Aufschwung und Abschwungs

Die genannte Studie beschreibt den Wohnimmobilienmarkt als eine Aneinanderreihung von Aufschwüngen und Abschwüngen – sogenannte Immobilienzyklen. In einem Aufschwung steigen die Immobilienpreise, in einem Abschwung sinken die Immobilienpreise. Dabei handelt es sich um inflationsbereinigte Immobilienpreise. Den letzten Abschwung verorten die Autoren von Mitte der 90er-Jahre bis etwa 2008. Seitdem befinden wir uns in einem Aufschwung der Immobilienpreise. Die Autoren der Studie vermuten, dass dieser Aufschwung bald seinen Höhepunkt erreichen und eine neue Phase des Abschwungs beginnen wird.

Ein Abschwung bedeutet nicht, dass es einen dramatischen Crash gibt

Ein Abschwung der Immobilienpreise verläuft typischerweise sehr langsam und nicht in einem plötzlichen Crash. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass hier von inflationsbereinigten Preisen die Rede ist. Oft ist ein Abschwungszyklus gekennzeichnet durch stagnierende Preise und nicht durch starke nominale Preisrückgänge. Durch die Kombination von stagnierenden Preisen und einer stetigen Inflation ergeben sich über die Jahre sinkende inflationsbereinigte Immobilienpreise. Eine Abschwungphase darf man sich nicht als einen plötzlichen, starken Verfall der Preise oder ein Platzen einer Immobilienblase vorstellen. Eine Abschwungphase ist vielmehr gekennzeichnet durch lange Vermarktungszeiten und einer besseren Verhandlungsposition der Käufer.

Studie sagt Beginn des Abschwungs für nächstes Jahr voraus

Die Studie der Deutschen Bank besagt, dass der Höhepunkt des aktuellen Aufschwungs in der Metropolregion rund um München ca. 2021 erreicht werden könnte. Ab diesem Zeitpunkt könnte eine neue Phase des Abschwungs beginnen.

Unsere Empfehlungen

Kaufinteressenten sollten nicht auf fallende Immobilienpreise spekulieren

So mancher Kaufinteressent könnte jetzt auf die Idee kommen, mit dem Kauf lieber noch ein paar Jahre zu warten, sodass er von fallenden Preisen profitieren kann. Davon raten wir ab. Niemand weiß genau, wann der Abschwung kommt und wie stark er ausfallen wird. Unserer Einschätzung nach gibt es am Immobilienmarkt derzeit keine Blasenbildung. Daher wird auch der Beginn des Abschwungs nicht durch einen starken Preisverfall gekennzeichnet sein. Somit ist es fraglich, ob man sich durch Warten viel Geld sparen wird.

Die Zeiten für einen Verkauf sind gut

Im Moment sind die Preise recht hoch und der Verkäufer ist in einer guten Verhandlungsposition. In einer Abschwungphase muss der Verkäufer damit rechnen, dass es länger dauert, einen passenden Käufer zu finden und etwas Verhandlungsspielraum beim Preis einplanen. Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf ist jedoch von vielen individuellen Umständen abhängig und sollte daher nicht überstürzt werden, nur weil die Marktverhältnisse gut sind.

Kauf und Verkauf einer Immobilie immer als langfristige Investition sehen

Wir raten dazu, die Investition in eine Immobilie als langfristige Anlage zu sehen und auch Kauf- und Verkaufsentscheidungen dementsprechend zu betrachten. Auf einen Zeitraum von Jahrzehnten fallen Schwankungen gar nicht so stark ins Gewicht. Wer zum Beispiel Mitte der 90er-Jahre eine Immobilie gekauft hat, hat vielleicht gar nicht bemerkt, dass die Immobilienpreise nach dem Kauf gesunken sind. Mittlerweile haben diese Käufer eine ordentliche Wertsteigerung ihrer Immobilie verzeichnet. Immobilien haben sich in der Vergangenheit in unserer Region als solide Anlageobjekte bewährt und wir denken, dass sich das auch für die Zukunft bewahrheiten wird.

Wenn der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie gekommen ist, sind wir Ihr Partner. Rufen Sie uns an unter 08076 889328!

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Mieten kann aus finanzieller Sicht von Vorteil sein, wenn …

… der Mieter sein Eigenkapital anderweitig investiert

Entscheidet man sich dagegen, ein Eigenheim zu erwerben, sollte eine anderweitige Geldanlage für das Eigenkapital gewählt werden. Beispielsweise der Kauf einer fremdgenutzten Immobilie oder die Investition in ein diversifiziertes Aktienportfolio bieten sich an. 

… der Mieter diszipliniert spart – auch ohne „Sparzwang“ durch Kredittilgung

Die monatliche Tilgung übt auf Immobilieneigentümer eine Art „Sparzwang“ aus, da die Rate monatlich beglichen werden muss. Diese Rate ist zumindest am Anfang meist höher als die Miete, die der Mieter zu zahlen hat. Wenn der Mieter das eingesparte Geld verkonsumiert, ist er finanziell auf lange Sicht gegenüber dem Eigenheimbesitzer im Nachteil. Zeigt der Mieter eine ebenso hohe Spardisziplin und investiert monatlich das überschüssige Geld in eine alternative Anlageform, kann er häufig eine bessere Rendite erzielen als durch den Kauf eines Eigenheims.

… Flexibilität in der Wahl des Wohnortes wichtig ist

Als Mieter ist man in der Wahl des Wohnortes flexibler als der Eigenheimer. Dadurch können zum Beispiel Umzüge aus beruflichen Gründen leichter verwirklicht werden. Auf eine berufliche Chance und somit ein eventuell höheres Gehalt zu verzichten, weil das Eigenheim nicht aufgegeben werden soll, trägt massiv zu den Opportunitätskosten eines Eigenheims bei. Für alle, die großen Wert auf Flexibilität legen und einen Wohnortwechsel in Betracht ziehen, kann Mieten die bessere Option sein.

Wohnen im Eigenheim eignet sich, wenn …

… das Eigenheim die vom Erwerber bevorzugte Geldanlage ist

Wie zuvor angedeutet ist mieten aus finanzieller Sicht nur dann von Vorteil, wenn das im Vergleich zum Immobilienerwerb eingesparte Geld in eine alternative Geldanlage investiert wird. Als alternative Geldanlage werden üblicherweise fremdgenutzte Immobilien oder Aktien gewählt. Diese alternativen Anlageformen sind natürlich mit einem gewissen Aufwand und Risiken verbunden. Werden alternative Anlageformen aus diesen oder anderen Gründen abgelehnt, ist der Kauf eines Eigenheims eine durchaus attraktive Geldanlage.

… der Eigentümer Wert auf die Annehmlichkeiten des Wohnens in der eigenen Immobilie legt

Zu guter Letzt geht mit einem Eigenheim natürlich nicht nur eine finanzielle Entscheidung einher sondern auch ein gewisser Lebensstil. Die Freiheit, sein Zuhause so gestalten zu können, wie man es möchte und keine Angst vor einer Kündigung haben zu müssen, sind Vorteile, die der Eigenheimbewohner unabhängig von finanziellen Gesichtspunkten genießen kann.

Fazit

Kaufen ist nicht grundsätzlich besser als mieten. Vielmehr kommt es auf die individuellen Präferenzen und Interessen des Einzelnen an. Für viele ist der Kauf eines Eigenheims tatsächlich eine sinnvolle Geldanlage. Pauschal lässt sich aber nicht sagen, dass mieten aus finanzieller Sicht die schlechtere Entscheidung ist.

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Wann erscheinen die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte erscheinen alle zwei Jahre. In Bayern werden Sie zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt. Nun ist es wieder soweit: Zum Stichtag 31.12.2020 wurden neue Bodenrichtwerte herausgegeben. Da die Auswertung ein wenig Zeit in Anspruch nimmt, findet die Veröffentlichung der Richtwerte erst im jeweiligen Folgejahr statt. Unser Tätigkeitsschwerpunkt liegt in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Seit diesem Monat sind die Bodenrichtwerte aller drei Landkreise veröffentlicht.

Wer erhebt und berechnet die Bodenrichtwerte?

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erheben die Bodenrichtwerte für den jeweiligen Landkreis. Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Sachverständigengremium, welches sich aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern zusammensetzt.

Was ist die Datengrundlage für die Bodenrichtwerte?

Innerhalb der Gemeinden werden Grundstücke zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammen gefasst. Die Grundstücke einer Bodenrichtwertzone sollten sich in Grundstücksmerkmalen, Art der Nutzung und Wertverhältnissen möglichst ähnlich sein. Dem Gutachterausschuss liegen die tatsächlichen Verkaufspreise der letzten zwei Jahre vor. Daraus berechnet er den Bodenrichtwert für eine bestimmte Bodenrichtwertzone.

Welchen Zweck hat die Erhebung der Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte sollen Transparenz in Hinsicht auf die Bodenpreise schaffen. Für Sachverständige der Immobilienbewertung und Gutachter gelten Sie als Richtwert in der Erstellung eines Wertgutachtens.

Welche Aussagekraft hat ein Bodenrichtwert?

Ein Bodenrichtwert hat für sich genommen nur sehr bedingte Aussagekraft. Ein Sachverständiger verwendet den Bodenrichtwert immer im Gesamtkontext einer Immobilienbewertung. Um den Preis eines Grundstücks zu ermitteln, werden zahlreiche Korrekturfaktoren auf den Bodenrichtwert angewendet. Regionale Kenntnisse, Erfahrung und Fachwissen sind notwendig, um den Wert von Bauland zu bestimmen. Der Bodenrichtwert für sich genommen sollte daher nur als grobe Orientierung herangezogen werden. Eine Immobilienbewertung sollte daher immer von einem Profi vorgenommen werden. Immobilienlaien, die den Wert ihres Grundstücks anhand des Bodenrichtwertes überschlagen, kommen regelmäßig auf einen viel zu niedrigen Preis. Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie daher immer einen Experten zurate ziehen, um sicherzugehen, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter Marktwert verkaufen.

Warum ist der Bodenrichtwert in meiner Richtwertzone so niedrig?

Viele Immobilienbesitzer und -käufer stutzen, wenn Sie die Bodenrichtwerte sehen, da diese oft um einiges geringer ausfallen als die Preise auf dem Immobilienmarkt. Die Gründe dafür sind vielfältig: Zum einen setzen sich die Bodenrichtwerte aus Transaktionen der vergangenen Jahre zusammen. Daher spiegelt der Bodenrichtwert nie die aktuellste Preisentwicklung wieder. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung passt den Bodenrichtwert an die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt an. In Zeiten steigender Immobilienpreise liegt daher der Marktwert von Bauland häufig deutlich über dem Bodenrichtwert.

Ein weiterer Grund ist, dass in die Ermittlung der Bodenrichtwerte alle Verkäufe einfließen. Viele Immobilienbesitzer verkaufen ihre Immobilien wissentlich oder unwissentlich zu „Freundschaftspreisen“ an Verwandte, Bekannte oder Nachbarn. Der auf dem freien Markt erzielbare Wert einer Immobilie liegt meistens über einem solchen Freundschaftspreis.

Gab es in einer Bodenrichtwertzone im relevanten Zeitraum nur sehr wenige Transaktionen, werden keine neuen Richtwerte herausgegeben. Stattdessen werden die vorherigen Richtwerte übernommen. Diese liegen meistens deutlich unter Marktniveau. Grund für diese Praxis ist der Datenschutz: Wurde beispielsweise nur ein Immobilienverkauf in einer Bodenrichtwertzone getätigt, soll so vermieden werden, dass Außenstehende Rückschlüsse auf die Verkaufssumme einer einzelnen Transaktion ziehen können.

Wie komme ich an die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte können käuflich bei den jeweiligen Gutachterausschüssen erworben werden. Nach der Veröffentlichung neuer Bodenrichtwerte liegen diese 4 Wochen bei den Gemeinden aus. Dort sind die Bodenrichtwerte für jeden kostenlos einzusehen.

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