Endet der Hauspreiszyklus schon kommendes Jahr?
Die Immobilienpreise sind hoch und jeder scheint eine Meinung dazu zu haben: „Die Immobilienpreise können nur steigen“, „Die Immobilienblase platzt bald“ und ähnliche widersprüchliche Aussagen hört man von allen Seiten. Da weiß man gar nicht mehr, was man glauben soll.
Wer an ein baldiges Platzen einer Immobilienblase glaubt, beruft sich gerne auf eine Studie der Deutschen Bank aus dem Frühjahr 2021. Diese Studie prognostiziert ein baldiges Ende des aktuellen Hauspreiszyklus. Für die Metropolregion München wird ein Ende des Aufschwungs schon für nächstes Jahr vorhergesagt. Doch bedeutet das wirklich, dass es eine Immobilienblase gibt, diese bald platzt und die Immobilienpreise verfallen werden? Wir haben uns diese Studie genauer angesehen, um ein bisschen Klarheit zu schaffen.
Prognosen zum Immobilienmarkt sind nur eingeschränkt möglich
Die zukünftige Nachfrage kann über die Demographie und Annahmen über Binnenwanderungsverhalten, Immigration und Wohnflächenbedarf vorhergesagt werden. Das zukünftige Angebot kann über den bereits bestehenden Immobilienbestand, Baugenehmigungen und geplante Bauvorhaben modelliert werden. Daneben müssen weitere Annahmen wie zum Beispiel über die wirtschaftliche Entwicklung und die Zinsentwicklung getroffen werden. Das Eintreffen dieser Annahmen ist natürlich keinesfalls gesichert. Trotzdem haben Prognosen ihre Berechtigung: Eine Prognose bildet immerhin ab, welches Szenario am wahrscheinlichsten ist und kann oft einen gewissen Trend für die Zukunft vorhersagen. Die Studie der Deutschen Bank besteht in einer solchen Prognose für den Immobilienmarkt der nächsten Jahre.
Der Immobilienmarkt verläuft in Zyklen des Aufschwung und Abschwungs
Die genannte Studie beschreibt den Wohnimmobilienmarkt als eine Aneinanderreihung von Aufschwüngen und Abschwüngen – sogenannte Immobilienzyklen. In einem Aufschwung steigen die Immobilienpreise, in einem Abschwung sinken die Immobilienpreise. Dabei handelt es sich um inflationsbereinigte Immobilienpreise. Den letzten Abschwung verorten die Autoren von Mitte der 90er-Jahre bis etwa 2008. Seitdem befinden wir uns in einem Aufschwung der Immobilienpreise. Die Autoren der Studie vermuten, dass dieser Aufschwung bald seinen Höhepunkt erreichen und eine neue Phase des Abschwungs beginnen wird.
Ein Abschwung bedeutet nicht, dass es einen dramatischen Crash gibt
Ein Abschwung der Immobilienpreise verläuft typischerweise sehr langsam und nicht in einem plötzlichen Crash. Dabei ist es wichtig zu beachten, dass hier von inflationsbereinigten Preisen die Rede ist. Oft ist ein Abschwungszyklus gekennzeichnet durch stagnierende Preise und nicht durch starke nominale Preisrückgänge. Durch die Kombination von stagnierenden Preisen und einer stetigen Inflation ergeben sich über die Jahre sinkende inflationsbereinigte Immobilienpreise. Eine Abschwungphase darf man sich nicht als einen plötzlichen, starken Verfall der Preise oder ein Platzen einer Immobilienblase vorstellen. Eine Abschwungphase ist vielmehr gekennzeichnet durch lange Vermarktungszeiten und einer besseren Verhandlungsposition der Käufer.
Studie sagt Beginn des Abschwungs für nächstes Jahr voraus
Die Studie der Deutschen Bank besagt, dass der Höhepunkt des aktuellen Aufschwungs in der Metropolregion rund um München ca. 2021 erreicht werden könnte. Ab diesem Zeitpunkt könnte eine neue Phase des Abschwungs beginnen.
Unsere Empfehlungen
Kaufinteressenten sollten nicht auf fallende Immobilienpreise spekulieren
So mancher Kaufinteressent könnte jetzt auf die Idee kommen, mit dem Kauf lieber noch ein paar Jahre zu warten, sodass er von fallenden Preisen profitieren kann. Davon raten wir ab. Niemand weiß genau, wann der Abschwung kommt und wie stark er ausfallen wird. Unserer Einschätzung nach gibt es am Immobilienmarkt derzeit keine Blasenbildung. Daher wird auch der Beginn des Abschwungs nicht durch einen starken Preisverfall gekennzeichnet sein. Somit ist es fraglich, ob man sich durch Warten viel Geld sparen wird.
Die Zeiten für einen Verkauf sind gut
Im Moment sind die Preise recht hoch und der Verkäufer ist in einer guten Verhandlungsposition. In einer Abschwungphase muss der Verkäufer damit rechnen, dass es länger dauert, einen passenden Käufer zu finden und etwas Verhandlungsspielraum beim Preis einplanen. Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf ist jedoch von vielen individuellen Umständen abhängig und sollte daher nicht überstürzt werden, nur weil die Marktverhältnisse gut sind.
Kauf und Verkauf einer Immobilie immer als langfristige Investition sehen
Wir raten dazu, die Investition in eine Immobilie als langfristige Anlage zu sehen und auch Kauf- und Verkaufsentscheidungen dementsprechend zu betrachten. Auf einen Zeitraum von Jahrzehnten fallen Schwankungen gar nicht so stark ins Gewicht. Wer zum Beispiel Mitte der 90er-Jahre eine Immobilie gekauft hat, hat vielleicht gar nicht bemerkt, dass die Immobilienpreise nach dem Kauf gesunken sind. Mittlerweile haben diese Käufer eine ordentliche Wertsteigerung ihrer Immobilie verzeichnet. Immobilien haben sich in der Vergangenheit in unserer Region als solide Anlageobjekte bewährt und wir denken, dass sich das auch für die Zukunft bewahrheiten wird.