Bodenrichtwerte
Häufig werden wir von Immobilienbesitzern und Kaufinteressenten auf die Bodenrichtwerte angesprochen. Da es in diesem Bereich viele Unklarheiten gibt, hier die Antowrten auf die wichtigsten Fragen:
Wann erscheinen die Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte erscheinen alle zwei Jahre. In Bayern werden Sie zum Ende eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt. Nun ist es wieder soweit: Zum Stichtag 31.12.2020 wurden neue Bodenrichtwerte herausgegeben. Da die Auswertung ein wenig Zeit in Anspruch nimmt, findet die Veröffentlichung der Richtwerte erst im jeweiligen Folgejahr statt. Unser Tätigkeitsschwerpunkt liegt in den Landkreisen Rosenheim, Ebersberg und Mühldorf. Seit diesem Monat sind die Bodenrichtwerte aller drei Landkreise veröffentlicht.
Wer erhebt und berechnet die Bodenrichtwerte?
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte erheben die Bodenrichtwerte für den jeweiligen Landkreis. Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Sachverständigengremium, welches sich aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern zusammensetzt.
Was ist die Datengrundlage für die Bodenrichtwerte?
Innerhalb der Gemeinden werden Grundstücke zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammen gefasst. Die Grundstücke einer Bodenrichtwertzone sollten sich in Grundstücksmerkmalen, Art der Nutzung und Wertverhältnissen möglichst ähnlich sein. Dem Gutachterausschuss liegen die tatsächlichen Verkaufspreise der letzten zwei Jahre vor. Daraus berechnet er den Bodenrichtwert für eine bestimmte Bodenrichtwertzone.
Welchen Zweck hat die Erhebung der Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte sollen Transparenz in Hinsicht auf die Bodenpreise schaffen. Für Sachverständige der Immobilienbewertung und Gutachter gelten Sie als Richtwert in der Erstellung eines Wertgutachtens.
Welche Aussagekraft hat ein Bodenrichtwert?
Ein Bodenrichtwert hat für sich genommen nur sehr bedingte Aussagekraft. Ein Sachverständiger verwendet den Bodenrichtwert immer im Gesamtkontext einer Immobilienbewertung. Um den Preis eines Grundstücks zu ermitteln, werden zahlreiche Korrekturfaktoren auf den Bodenrichtwert angewendet. Regionale Kenntnisse, Erfahrung und Fachwissen sind notwendig, um den Wert von Bauland zu bestimmen. Der Bodenrichtwert für sich genommen sollte daher nur als grobe Orientierung herangezogen werden. Eine Immobilienbewertung sollte daher immer von einem Profi vorgenommen werden. Immobilienlaien, die den Wert ihres Grundstücks anhand des Bodenrichtwertes überschlagen, kommen regelmäßig auf einen viel zu niedrigen Preis. Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie daher immer einen Experten zurate ziehen, um sicherzugehen, dass Sie Ihre Immobilie nicht unter Marktwert verkaufen.
Warum ist der Bodenrichtwert in meiner Richtwertzone so niedrig?
Viele Immobilienbesitzer und -käufer stutzen, wenn Sie die Bodenrichtwerte sehen, da diese oft um einiges geringer ausfallen als die Preise auf dem Immobilienmarkt. Die Gründe dafür sind vielfältig: Zum einen setzen sich die Bodenrichtwerte aus Transaktionen der vergangenen Jahre zusammen. Daher spiegelt der Bodenrichtwert nie die aktuellste Preisentwicklung wieder. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung passt den Bodenrichtwert an die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt an. In Zeiten steigender Immobilienpreise liegt daher der Marktwert von Bauland häufig deutlich über dem Bodenrichtwert.
Ein weiterer Grund ist, dass in die Ermittlung der Bodenrichtwerte alle Verkäufe einfließen. Viele Immobilienbesitzer verkaufen ihre Immobilien wissentlich oder unwissentlich zu „Freundschaftspreisen“ an Verwandte, Bekannte oder Nachbarn. Der auf dem freien Markt erzielbare Wert einer Immobilie liegt meistens über einem solchen Freundschaftspreis.
Gab es in einer Bodenrichtwertzone im relevanten Zeitraum nur sehr wenige Transaktionen, werden keine neuen Richtwerte herausgegeben. Stattdessen werden die vorherigen Richtwerte übernommen. Diese liegen meistens deutlich unter Marktniveau. Grund für diese Praxis ist der Datenschutz: Wurde beispielsweise nur ein Immobilienverkauf in einer Bodenrichtwertzone getätigt, soll so vermieden werden, dass Außenstehende Rückschlüsse auf die Verkaufssumme einer einzelnen Transaktion ziehen können.
Wie komme ich an die Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte können käuflich bei den jeweiligen Gutachterausschüssen erworben werden. Nach der Veröffentlichung neuer Bodenrichtwerte liegen diese 4 Wochen bei den Gemeinden aus. Dort sind die Bodenrichtwerte für jeden kostenlos einzusehen.